一次性收取的一年的房租，税法和会计上处理？

在本周的会员答疑咨询中，有会员咨询：公司在年初一次性收取的一年的房租，在执行《企业会计准则第21号——租赁（2018）》后，会计上应该如何确认收入，增值税和企业所得税上又应该如何处理？

租赁准则的规定

依据《企业会计准则第21号——租赁（2018）》第四十五条规定，对于经营租赁，在租赁期内各个期间，出租人应当采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。其他系统合理的方法能够更好地反映因使用租赁资产所产生经济利益的消耗模式的，出租人应当采用该方法。

增值税方面的规定

财税[2016]36号附件1营业税改征增值税试点实施办法第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（二）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

依据上述规定，客户公司在年初一次性收取的一年的房租，在会计上一般是按月分期确认租赁收入，在收到租金当月产生纳税义务，对于一般纳税人来说，应该在次月申报缴纳增值税。

以一般纳税人为例，相关的会计处理参考如下：

1、收到租金时

借：银行存款

     贷：预收账款

           应交税费-应交增值税-销项税额

2、在确认租赁收入时

借：预收账款

      贷：主营业务收入（或其他业务收入）

所得税方面的处理

《企业所得税法实施条例》第十九条规定：企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

依据《企业所得税法》第五十三条和第五十四条规定，企业所得税按纳税年度计算，分月或者分季预缴。

依据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号 ）的规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

由于在季度申报企业所得税时，不进行纳税调增处理，因此如果没有减免事项的情况下可以按会计核算的利润总额金额申报。在年度汇算时，再统一按所得税法的规定进行处理。

作者：老顾（正保财税咨询专家）