房企土地使用税的缴纳及截止时间如何确定
房地产开发企业从以出让或转让方式取得土地使用权，进行开发到转让开发产品过程中会涉及土地使用税，那么土地使用税的纳税义务发生时间是如何确定的呢？纳税义务截止时间又是如何确定的呢？我们来看一下。
一、土地使用税纳税义务发生时间
《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
如果由于政府相关部门的原因导致土地没有按合同约定的时间交付给房地产开发企业，那么土地使用税又如何缴纳呢？
国家层面没有相关的政策规定，部分地方税务机关对此问题进行了明确，一般有两种观点。
第一种观点：按补充合同或政府有关部门证明的时间，确定土地使用税纳税义务发生时间。如辽宁、安徽、海南等地税务机关的规定。
《辽宁省地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关业务问题的通知》（辽地税函[2011]225号）第二条规定，按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)的有关规定，对由于政府动迁不及时等原因，政府没有按照合同约定的时间将土地交付给受让者的，土地受让人应与出让者签订补充协议，重新明确交付土地的时间；也可由国土部门出具有效证明，证明该宗土地确因政府的原因改变交付土地的时间。经主管地方税务机关确认后，可按补充合同或政府有关部门证明的时间，确定城镇土地使用税纳税义务发生的时间。
《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》（安徽省地方税务局公告2012年第2号）第四条规定，对以有偿方式取得土地使用权，因政府拆迁等原因未能按照合同约定时间交付使用的，在未办理土地使用权属证明前，以其与土地管理部门签订的补充合同、协议或者以政府相关职能部门的补充证明上注明的交付土地时间的次月起计算缴纳城镇土地使用税。（注：依据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第20号的规定，政府拆迁等交付土地时间证明已取消，改为政府部门内部和政府部门间信息共享的办理方式）
《海南省地方税务局关于城镇土地使用税有关问题的通知》（琼地税发[2015]115号）第一条规定，对政府未按照国有建设用地使用权有偿使用合同约定的期限将土地交付给受让人，但受让人已取得国有土地使用权证的，根据《国家税务总局关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》([88]国税地字第15号)第四条“土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳”规定，受让人应从取得国有土地使用权证的次月起缴纳城镇土地使用税。第二条规定，对政府未按照国有建设用地使用权有偿使用合同约定的期限将土地交付给受让人，且受让人也未取得国有土地使用权证的，若土地出、受让双方签订补充协议重新约定土地交付时间，受让人按重新约定的土地交付时间次月起缴纳城镇土地使用税。
第二种观点：按规定足额缴纳土地使用税，如江西税务的规定。
《国家税务总局江西省税务局关于财产行为税若干征管问题的公告》（国家税务总局江西省税务局公告2018年第15号）第二条第（一）项规定，对属于城镇土地使用税征收范围但实际有部分或全部无法使用的，以及使用功能受限的土地，纳税人均应按规定足额申报纳税，其用地方面的纠纷或困难不得影响城镇土地使用税的缴纳。
二、土地使用税纳税义务截止时间
《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
财税〔2008〕152号文件中的“房产、土地的实物或权利状态发生变化”在实际操作中如何界定呢？我们来看一下部分税务机关的规定。
《内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确房地产企业销售商品房缴纳土地使用税截止时间的公告》（内蒙古自治区地方税务局公告2014年第7号）第一条规定，房地产企业已经销售的商品房，自房屋交付使用之日的次月，按照交付使用商品房屋的可售建筑面积所应分摊的土地面积调减应税土地面积。
调减应税土地面积=已交付使用的可售建筑面积÷房地产可售建筑总面积×开发初期应税土地总面积
房屋交付使用，是指房地产开发企业按照销售商品房合同的规定，将房屋销售给购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或房屋产权证，房屋所有权的土地已发生实际转移的行为。
对购房人无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的，以房地产开发企业按照销售合同的规定，将房屋的钥匙交付给购房人的日期（签订《商品房交付通知书》或《商品房验收确认书》等）确认为房屋已交付使用日期。
《海南省地方税务局关于购销新建商品房城镇土地使用税有关问题的公告》（海南省地方税务局公告2017第4号）第一条规定，房地产开发企业销售新建商品房，应税土地的城镇土地使用税纳税义务截止时间为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付使用的当月末；如房地产开发企业未能按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付使用的，房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务截止时间为房屋实际交付使用的当月末。
《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》（青地税函[2009]128号）第二条规定，房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。
作者：李老师（正保会计网校财税专家）
