公司出租房产收取的各种费是否可以确认收入？

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企业会计准则第14号——收入（2017）规定

“第三十四条  企业应当根据其在向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权，来判断其从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。企业在向客户转让商品前能够控制该商品的，该企业为主要责任人，应当按照已收或应收对价总额确认收入；否则，该企业为代理人，应当按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额应当按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。

企业向客户转让商品前能够控制该商品的情形包括：

（一）企业自第三方取得商品或其他资产控制权后，再转让给客户。

（二）企业能够主导第三方代表本企业向客户提供服务。

（三）企业自第三方取得商品控制权后，通过提供重大的服务将该商品与其他商品整合成某组合产出转让给客户。

在具体判断向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权时，企业不应仅局限于合同的法律形式，而应当综合考虑所有相关事实和情况，这些事实和情况包括：

（一）企业承担向客户转让商品的主要责任。

（二）企业在转让商品之前或之后承担了该商品的存货风险。

（三）企业有权自主决定所交易商品的价格。

（四）其他相关事实和情况。”

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证监会《2021 年上市公司年报会计监管报告》

“一、企业会计准则和财务信息披露规则执行问题 

（一）收入相关问题

3.未恰当核算物业出租方收取租户的水电费 

根据企业会计准则及相关规定，企业向客户销售商品或 提供劳务涉及其他方参与其中时，应当根据合同条款和相关 事实，判断其身份是主要责任人还是代理人。企业在将特定 商品或服务转让给客户之前控制该商品或服务的，为主要责任人，应当按照已收或应收对价总额确认收入；否则为代理人，应当按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方 价款后的净额确认收入。 

年报分析发现，部分上市公司作为物业出租方向承租人收取租金，同时按照承租人消耗的水、电量及市场单价收取 水、电费，并按照总额法确认水、电销售收入。对于此类业务，上市公司应判断其在提供服务过程中是否取得了对水、电的控制权，若未取得控制权，其收取的水、电费实质上为代收代付性质，应当按照净额确认收入。”

对于财税会员咨询的问题，结合上述规定来看，个人认为出租方应当采用“净额法”确认该项业务的收入，出租房产出租方收取的水、电、供暖费，因出租方本身并不生产也不能控制水电暖，因此，如果没有额外收取服务费的情况下，作为代收代付款项处理比较合适。