昆明二手房销售走低 营业税或难成为救市关键

　　在限购和限贷相继放开后，市场的实际反应略显滞后。于是，二手房营业税是否能成为第三轮救市的手段，成为大家关注的焦点。而现在昆明二手房市场并没有相关信息落地，业界呼吁，看问提应从本质出发，让供需回归正常才是救市关键。

　　营业税占二手房费用的二分之一

　　在虹山东路版筑后街的新亚地产负责虹山、莲花、小西门以及翠湖片区的房源。在这里工作的三年的分区经理张涛说，在二手房手续费中，契税、个税、营业税是主要收费板块。

　　其中个税征收比例为总房款的1%，契税征收比例为总房款的1~3%，房龄未满5年的二手房出让则需上缴5.6%的营业税，而满5年则不需要上缴。此外中介公司会收取出售总房款2%的中介费。

　　以一套卖价为80万的二手房，契税按照最高3个点来计算，若该房房龄不满五年，则购房者所要支付的费用为876800元。如果该房龄满5年，购买者则少支付4万多。可以看到，营业税占整个二手房费用的二分之一。

　　房产税或是抑制营业税转嫁的良方

　　起初，未满5年征收营业税是为了促进房地产健康发展，遏制投机炒作的行为。但营业税转嫁到二手房购买者的身上，已是不争的的事实。

　　有人提出，如果房东和购房者能够共同承担营业税，是否会减轻购房者的压力。但是，房东依然会把自己承担的营业税通过提高房价转嫁到购房者身上，问题并不能根本解决。面对这种买卖不平衡，张涛也有自己的想法。如果能够落实房产税的征收，做好市场价格定位，即便房东将营业税转嫁到购房者身上，他仍然要对自己的收益承担一部分的费用，而不是购房者来承担。

　　二手房销售实际大幅下降

　　虽然随着限购和限贷的松绑，楼市似乎有回暖的趋势，让人看到希望。但是已经经历了三年楼市沉浮的张涛并不以为然。他说，这只是表面现象，实际上今年二手房销售情况环比去年下降了10%—20%.

　　张涛强调，限贷虽然松绑，但影响市场最根本的因素——供求关系并没有得到实际上的改变。而限贷也仅仅是国家的微观调控，再加上市场的反应至少要滞后1-2个月，所以大家认为在限贷松绑后，市场反应不是那么强烈是在正常不过的事情。

　　营业税难救市 需回归供求本身

　　如果能免征营业税，无论是对房东还是二手房购买者都是再好不过的事情，张涛说道。但是要通过二手房的营业税来进行楼市第三轮救市，他并不赞同。如果要对营业税免征期限作调整，对房东来说影响并不大，再加上现在房产投资已经不是大家唯一途径，但会增加市场上空房的数量。

　　张涛强调，真正的救市需要国家的宏观调控和微观调控相结合。无论是一个片区的市场，还是一个城市的市场，乃至一个国家的市场，最本质的还是供求关系。现在市场上的供求关系不平衡，处于供大于求的状况，如果不改变这一状况，就很难做到真正的救市。