房地产开发企业尾盘销售土地增值税缴纳应合规

案情简介：税务机关对某房地产开发企业进行纳税检查时发现，该企业开发的某国际商城一期项目于2014年3月根据主管税务机关要求进行了土地增值税清算，在清算后销售一期商铺73套，建筑面积2208.80平方米，销售收入10418850.00元，企业按照土地增值税预征率4%计算申报缴纳土地增值税416754.00元。税务机关认为企业对于项目清算后的尾盘销售，按土地增值税预征率计算缴纳土地增值税的方法错误，应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定按可扣除成本重新计算增值率，再按土地增值税相关规定缴税。经过重新计算，税务机关按照相关规定补征了该企业少缴的土地增值税，并加收了相应的滞纳金。

税法分析：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用（清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积）乘以销售或转让面积计算。

实际工作中，房地产企业对土地增值税清算十分重视，但是对于清算后的尾盘销售关注度却不够，加之企业办税人员对尾盘销售土地增值税政策掌握不到位或者怕麻烦图省事等原因，经常导致尾盘销售后少申报缴纳土地增值税。因此，企业需按规定计算尾盘销售的土地增值税，避免由此带来的涉税风险。税务机关也应加强对清算后尾盘销售的政策宣传和监控管理，降低税企双方的风险。