开发成本中的三级科目：为何区分商务写字楼和住宅楼
【问题】
对于"开发成本"中的三级科目：为什么要区分"商务写字楼""住宅楼"……，只设置"开发成本-房屋开一发成本-商品房-前期工程费"行吗？
【答案】
不可以的，一定要区分"商务写字楼"、"住宅楼"等项目。
首先，在成本的会计核算上，房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。
其次，在企业所得税上，要按成本对象归集企业在开发、建造开发产品过程中所发生的各项成本、费用。
关于房地产开发企业成本对象管理问题，税务局有专门的要求，请参考国家税务总局公告2014年第35号《关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》相关规定：房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。
房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。
房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。
最后，在土地增值税方面，关于土地增值税的清算单位，要求土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
因此，在账务处理和科目设置上，开始一定要先规划好，否则在后期的会计核算和税务处理上会比较麻烦。
