房地产企业十大热点问题

答：参考《湖北省营改增问题集》。42.房地产开发企业预收款的范围以及对预收款按3%预缴增值税是否能用来抵缴当期增值税应纳税额？房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。房地产开发企业收到的预收款按3%预缴增值税后，如纳税申报的所属期为预收款的当期或者以后期的，其预缴税款可用来抵缴纳税申报应缴纳增值税。

答：参考《北京市地方税务局关于发布<北京市地方税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）的规定。

第四十六条  土地增值税清算时未转让的房地产，纳税人清算后转让的（以下简称清算后再转让房地产），按以下规定办理： 

（一）清算后再转让房地产的纳税人应在每季度终了后15日内进行纳税申报（含零申报）。 

（二）清算后再转让房地产应当区分普通住宅和其他商品房分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 

（三）清算后再转让房地产扣除项目金额按清算时确认的普通住宅、其他商品房单位建筑面积成本费用乘以转让面积确认。 

清算时单位建筑面积成本费用=本次清算扣除项目总金额÷清算的总已售面积 

上述公式中，“本次清算扣除项目总金额”不包括纳税人进行清算时扣除的与转让房地产有关的税金。 

（四）清算后再转让房地产的有关税金在本次申报缴纳土地增值税时予以扣除

答：《国务院关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定》（国务院令第483号）第九条规定，新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。根据上述规定，房地产企业通过招拍挂方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，应按财税〔2006〕186号文件的规定缴纳城镇土地使用税。

答：《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

根据上述规定，房地产企业开发的未售商品房需要缴纳土地使用税。

答：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2021年第9号）附件2《财产和行为税税源明细表》中《土地增值税税源明细表》对于《土地增值税申报计算及减免信息》第二条“从事房地产开发的纳税人清算用”的第 2 栏“货币收入”填报说明为：按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额（不含增值税）因此，房地产企业土地增值税清算时申报表中的货币收入按不含税金额填报。

答：通过“应交税费—预交增值税”科目核算。具体参考《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会[2016]22号）附件《增值税会计处理规定》。

一、会计科目及专栏设置

增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。

（三）“预交增值税”明细科目，核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。

答：《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第十二条 “关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题”明确，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

答：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

《国家税务总局关于发布<中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）>的公告》（国家税务总局公告2021年第3号）附件《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》中《A200000<中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表（A 类）>填报说明》第四条“预缴税款计算”中第4项规定，第 4 行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加后的金额，在此行填报。

答：《国家税务总局关于发布<中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）>的公告》（国家税务总局公告2021年第3号）附件《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》中,《A200000<中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表（A 类）>填报说明》第四条“预缴税款计算”第2项规定，第 2 行“营业成本”：填报纳税人截至本税款所属期末，按照国家统一会计制度规定核算的本年累计营业成本。根据上述规定，房地产企业季度预缴企业所得税申报表中的营业成本不包括期间费用。

答：《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

根据上述规定，房地产企业收取施工企业的水费不能适用简易计税方法计算缴纳增值税。