二手房旧单也能抵扣个税 20万装修费可省4万税

　　“哥，您买的房能抵扣装修费用了。”昨天傍晚，购房人赵先生接到了经纪人的报喜电话。本月起，二手房交易个税执行新规，无装修费用凭证也可核定减免。记者发现，一些去年末交易的“旧单”也能搭上新规的“顺风车”，今早中介公司也忙着做模拟预算。

　　“卖小买大”赶上新规

　　赵先生属于“卖小买大”者，去年10月将洋桥的一居室挂了牌，想在北五环换套离单位更近的房子。因为手头的钱有限，他必须先卖掉老房，才能凑够新房的首付。

　　11月下旬，赵先生看中了天通苑一套不满五年的两居，可因为老房的买家需要时间凑钱，“卖小”的交易一直拖到12月月中。下旬，赵先生才开始进行“买大”的交易流程。“本来觉得交易拖得有点久，没想到赶上新政策，房子还能抵扣装修费用，少交点个税。”赵先生觉得，房子装修挺新，怎么也能省下5000元个税。

　　部分“旧单”可搭“顺风车”

　　记者了解到，像赵先生这样“卖小买大”的改善型购房人，是去年年末二手房成交的主力。由于新规的执行是以纳税人到税务机关办理个人转让住房纳税申报的日期为准，所以一小部分去年末成交但尚未进行到纳税环节的购房人，可搭上新规的“顺风车”。

　　“限购后，买卖双方进行二手房网签前，先要对购房人的资质进行审核。贷款买房的购房人，还有银行审批环节。”北京我爱我家签约中心经理高翔告诉记者，按正常流程算，去年12月的一些二手房交易“旧单”将能享受到装修款抵扣新规。

　　另外，一些特殊情况下，“旧单”的交易时间可能更早。比如，“卖小买大”的购房人必须先“卖小”才有购房资格、外地户籍购房人等待纳税或社保满5年、“经适房”等满五年上市等。“这些特殊情况下，买卖双方从达成意向到完成交易，中间可能有几个月的时间。”高翔表示，整体看，能搭上“顺风车”的“旧单”占比很小。

　　中介忙做模拟预算

　　购房人对新规一知半解，经纪人也需要消化。记者上午发现，多家中介公司正召开紧急会议，忙着进行模拟预算。

　　“装修费用怎么核，能给购房人省多少税，这些我们都得先弄明白，才能向客户解释。”一家中介公司的相关人员告诉记者，对于“房奴”们来说，能省下几千元个税也很可观。中介要先对经纪人进行培训，能给购房人说清楚，“预计最快下周才有可能去做纳税申报。”

　　记者以一套原值100万元、现售价200万元、无装修发票的不满五年二手房为例。不计算贷款利息，新规前，购房人需要按照100万元差额的20%缴纳个税，即20万元。新规后，假设按最高限10%核定，可减扣装修费用20万元，80万元差额的20%就是16万元，减掉税负40000元。即使考虑到多数房屋的装修不够核定到成交价的10%，按简装2万元算，也能替购房人省下4000元。

　　专家分析：不影响成交

　　个税抵扣的新规会否影响二手房市场？伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，装修费用的抵扣新规，对市场不会带来实质影响。“从2013年的成交看，超六成的二手房交易都是‘免税房’或低税房，真正需要按差额20%缴纳个税的交易占比很小。”胡景晖告诉记者，相比于两三百万的房款，几千元到一两万元的减税额度，影响几乎可以忽略。