我国开征物业税的设计及必要性探讨

　　摘 要：近年来，房价不断虚高，国家先后采取贷款、行政审批等手段进行干预，但收效甚微。物业税被再次提出，大有由空转实得迹象。本文对此进行了粗浅的分析。由于我国土地所有权主体的特殊性，不能完全参照国外先例，需要对自住房及投机房进行区别对待，由此提出奢侈税的概念。希望通过奢侈税模式下的物业税，实现多占房产的多缴税，少占房产的少缴税，这样既不影响首次住房的普通民众，又能有力打击投机性购房。使虚高的房价回归理性，恢复健康平稳的房地产市场。同时，使我国税收制度逐渐走向“简税制、宽税基、低税率、严征管”。

　　关键词：房地产；物业税;抑制;虚高

　　abstract ：In these years， price of real state ranks up steadily， authorities regulates it by striking loans properly， approving presses and some other measures. However， the effects of these measures are small. Property Tax is proposed again， predicting the realization in the future. The essay analyses the kind of matter. In light of the unique characteristics of the subject who owns the land， it is not a good idea to follow the precedent in foreign countries. We should separate the real states we live in and the ones we speculate. Subsequently， we propose the definition of Luxury Tax， hoping to take advantage of the property Tax under luxury consumption to realize the fact that the one owning more real states pays more and vice versa. In this way， the demand for real state of common citizens would not be influenced while that of speculators would be constrained. By conducting it， we hold the prospect that the overvalued prices of real state would come back to reasonable， promoting the development of healthy and steady real state market and the rules of simple tax policy， broad tax basis， lower tax rate and strict collection in china’s tax policies.

　　Key Words：Real State Property Tax Restraint Overvalue

　　近年来，房地产业蓬勃发展，房价更是借去年声势浩大的金融风暴扶摇直上。为拉动内需，我国四万亿的投资计划令房地产业获得了9，000亿元的资金投入，这为房地产业的进一步发展提供了稳定的契机(1)。然而，伴随着房地产价格虚高，实际上已“供过于求”的房地产市场却仍不能满足居民基本住房需求的现象。为抑制房价增长过快，早在2003年10月，十六届三中全会上曾提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。其后，财政部和国家税务总局陆续批准包括北京、深圳、重庆在内的十个省市进行物业税征收的“空转”试点。

　　2009年4月29日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则上通过了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中明确指出：要深化房地产税制改革，研究开征物业税。这一举措，更是将物业税的讨论推向高潮。

　　一、物业税开征的有利作用

　　1、可以有力的打击房地产市场的投机行为。因为，物业税的开征实际是将房地产开发阶段的大部分税费转移到了保有阶段，这样一来那些通过囤积房产来炒房的人将会因为持有的房产付出高额的物业税，就可以有效的抑制诸如此类房地产投机行为。

　　2、开征物业税可以优化现行税制。我国现行的房地产税制呈现出重流转、轻保有，税基狭窄、税收流失大，计税依据不合理，重复征税严重，内外税制有别等缺陷。集多税合一的物业税，既可避免税负不公现象，也能降低税收成本、提高税收效率。同时，税收征管立法、执法方面都相当严格。使我国征税方式逐渐规范，体现“宽税基、少税种、低税率、严征管”（3）。

　　3、开征物业税可令地方财政收入“细水长流”。在我国现行的国有土地批租制下，用地者需一次性缴纳40～70年的大部分税费，地方政府往为了突出政绩，增加财政收入，最大限度的出让土地。然而土地资源是有限的，在地方政府竭泽而渔、丁吃卯粮之后，将面临无地可批的窘况，财政收入也将一落千丈，直接影响到地方政府正常运转。开征物业税，能够为其提供持续、稳定的税收收入之源，并有利于土地的合理使用。关于物业税是否替代土地出让金也有一些争议。笔者认为，国家是所有土地的唯一供应方，垄断了全国的土地供应市场。现阶段房产企业均是以招拍挂的形式来确定土地出让金，从而取得土地开发权，因而土地出让金的金额是不确定的是一种市场行为，而一旦以相对固定的税率固定下来让消费者分期付款，那么这种定价则变成了行政行为。另外，如果以物业税形式交纳土地出让金，那么开发商又是凭什么取得土地开发权?一旦房地产市场唯一的门栏被撤除，必然会形成土地需求与土地供给的巨大差距，土地利用率降低，房地产市场混乱。

　　4、开征物业税可以优化我国现行税制。不仅可以进一步统一税法，公平税负，促进平等竞争，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用，还可以提升税法级次，提高税法的透明度。

　　二、国外模式下的物业税不能降低房价

　　物业税的征收，在理论上是能够大幅度降低房价的，全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志算了一笔账：现阶段涉及房地产的税种有12项之多，收费多达50项，这些税费占到房地产价格的30%～40%（3）。如果物业税征收后将相关税费分70年缴，则意味着占住宅成本约40%的相关税费，在销售时只需失缴纳1/70，下降了(70-1) /70=98·57%。表现在房价中，成本就下降了40%×98·57% =39.43%。以目前重庆主城房屋均价每平方米6000元的房价为例，届时每平方米3549元即可盈利销售。计算出的结果显示房价显著下降。但在实际操作中却未必能够达到政策目的。

　　1、在市场经济条件下，决定某种商品市场价格的关键因素并非成本，而是市场结构及其供求关系。物业税是否有益于抑制过高的房价必须从供给和需求两方面来进行细致分析。也有专家在分析房价走势时，以我国城市化水平会不断提高，城市人口将占到总人口的50%以上为理由认为需求会不断增加，构成对房价直上的强力支撑，这实际上是混淆了经济学上的两个基本概念“潜在需求”和“有购买力的需求”（4）。以国内很多城市的房价和普通老百姓的收入比，相当一部分潜在需求根本就不可能构成有购买力的需求。

　　2、我们必须认识到，开发商能够以更低的价格提供房产并不意味着他们愿意并且实际上会以更低的价格提供。开发商的行为选择取决于市场结构决定的开发商与购房者的博弈力量对比。在当前房地产市场总体体现为卖方市场的情况下，如果开发商的强势地位没有改变，那种奢望通过降低房地产开发环节政府收费、进而降低房价的想法是不太切合实际的，只会进一步提高开发商的利润水平。

　　由此可见，如果只是单纯的参照国外模式征收物业税，政府的让利，很可能最后落入开发商的口袋，这样对抑制房价没有太大的作用，还可能使转嫁给消费者的物业税，成为压死骆驼的最后一根稻草。

　　目前我国房价一直居高不下，主要原因是投机性需求旺盛，潜在需求没有得到有效释放和满足，造成房地产市场“供不应求” 的繁荣假象，而部分自住房没有得到解决等问题。

　　推出物业税政策的重要目的之一是通过抑制投机性需求进而抑制房价。所以，必须将投机房与自住房分开，并对对“囤积”房地产等投机行为有力打击，将投机性需求转化为实际需求，促使虚高的房地产市场回归理性。

　　三、奢侈税模式下物业税的设计

　　1、奢侈税的概念。在此，笔者想引进一个概念：奢侈税。奢侈税，是NBA联盟中的专业术语。指球队的薪金总额如果超过工资帽，那么加上在工资帽基础上设定的一系列额外条款总和就是奢侈税的起征点，超过起征点部分的薪金将按照一定比例来支付联盟罚金，这种罚金就被称为奢侈税。

　　将奢侈税的概念套用在物业税上，这样物业税的征收应该设定一定人均面积的起征点，在这一起征点后所拥有的面积按照一定的税率进行征收，以增加超面积“囤积”的成本，这样对以投资为主的炒房客和开发商的冲击最大，因为他们持有的房地产越多，在保佑阶段就要为此付出更多的物业税，从而抑制投机需求。

　　2、起征点的设计。按照国家统计局“2005年城镇房屋概况统计公报”中指出，全国人均住房面积为26.11平方米（5），各省市之间略有差异，以重庆为例，人均住房面积为30.68平方米，所以一个三口之家应有住房面积为92.04平方米。如果超出此面积，就应为超面积付物业税。当然，为了避税，可能会有投机者增加户籍上的人口数，但与此同时，此户所有人不能再进行二次住房的购买，否则，同样会因为超面积而付出物业税。

　　因为现如今，以房产证来确定首次住房已不具备可行性，如果按照这种思路来征收物业税，假离婚一定会出现，整个社会的诚信将被破坏。而我国现行的户口登记和管理制度已经经历相当长的时间，资料比较齐全。以每个户籍的人口数和人均住房面积加以抑制投机行为是个行之有效的方法。

　　3、物业税如何调节房价。关于奢侈税模式下的物业税怎样降低房价，笔者在这里有个设想。首先，从源头出发，既然物业税替代了房地产开发环节的多项税种，与此对应的房产成本理应降低，但不排除开发商的逐利本质。房地产交易之所以成立，是因为购房者有需求。在营销学中，需求可以用一个公式来表示：需求=购买欲望+购买力（6）。只有将房价控制在买者购买力范围内，才能将潜在需求转化为现实需求。有的人可能会质疑，现在的房产无论多贵，都是皇帝的女儿不愁嫁，但是只要物业税由“空转”变为“实转”后，炒房投机者及“惜卖”的房产商都会因此付出不菲的物业税。如果投资一套100平方米的商品房，以重庆主城区5422元/平方米的均价来算（7），假定3%的税率，可以让投资者每年为此付出16266元的物业税。开征物业税增加了物业拥有者的持有成本，能够有效地遏制住房市场上的炒房人，持有多套住房者的受益下降，就会主动抛售房屋，由于市场上大量的闲置住房的出售或转让，物业税也间接带动了二手房市场。一般百姓就会调整自己的开支预期和购房决策，更多考虑选择适中的小户型房子；而投资性购房者就会从多投资多持有，改成少持有；开发商他们也适应这种需求结构和需求量的调整，更多提供需求方要求的小户型、低价位的房产，使置业投资和高档豪华住宅需求受到一定压制。同时也达到了集约利用土地的目的。

　　四、物业税的开征必须遵循以下原则

　　1、“简税制，宽税基”。简税制，一方面要求对现行税种从数目上进行简并，另一方面也要求对现行税制从内容上进行规范，包括税率档次的简化、税收优惠的减少和征纳程序的简单化等内容，这会大大减少税收成本和提高征收效率，这也是数税合一的有力依据。而宽税基，一方面要求拓展征税范围，把应该纳入而没纳入的税收调控的对象纳入进来；另一方面要求清理税收优惠，规范和压缩见面税项目。这样有利于减少税收流失，公平税收负担。

　　为了抑制房地产投机者而实现的物业税将成为民众生活支出的一部分，这对于首次住房及处于平均生活水平一下的民众是不公平的。也有人提议说划定一块免征区，但如何划定将成为一个问题。中国人口众多，如果单纯以首次住房，低保户等来划定，必将产生许多投机行为。因此必须把首次住房、旧房及农村宅基地纳入征收范围。

　　当然，这会产生对旧房会产生重复征税的问题。目前的买房人已经承担了政府批租后高昂的房价，政府事实上是一次性收取了70年的“物业税”。如果将房地产开发和交易环节的税费转入物业税，对所有的房地产一律按新税法收税，也就意味着重复计征（8）。而事实上，只要是首次住房，物业税并不会占生活支出的多少，还是以一套100平方米的房屋计算，一个三口之家应有住房面积为92.04平方米，超出的7.98平方米，7.98*5422*3%=1298，得出每年为超面积付出的物业税为每年1298元。而且，旧房房价进行折旧后普遍比新建成区的房价低。

　　同样，在城乡统一征收物业税是十分有必要的。不仅是为了与国际接轨，统一城乡税制，也克服现有房地产税制征税范围过窄。

　　2、“低税率、严征管”。物业税的目的是打击投资性需求，还原正常的房地产市场。通过降低房价，有效地释放民众的潜在需求。而如果物业税成为人们持有物业的负担，让居民“买得起、住不起”，过分影响了居民拥有自住房的愿望，形成不愿买房的形态，这也不是物业税开征的初衷。因此，税率的设置必须针对全民现实情况来设定。严征管，即要求通过强化税收征管来保证税制改革顺利实施到位，也要求税制改革方案设计必须与我国经济管理水平和税收征管水平相协调，要具有较强的可操作性。

　　五、物业税实施的条件

　　1、物业税的征收，首先要有准确可靠的税基。由此需要培养一批房地产估价的专业技术人员。按房地产评估值征税，能比较公平客观的实现征税，使多占有财产的纳税人多缴税，少占有财产的少缴税。同时，房地产是不动产，有了可靠的税基，也能有效的防止偷税漏税现象的发生。为保证数据的时效性，建议由省、自治区、直辖市人民政府认定的房地产评估机构每3年评估一次。

　　2、物业税作为调节房地产市场需求的工具之一在操作技术上具有相当难度，比如如何确定税率才能对地方财政的正常运作及人民生活造成较小的影响；税率是否采取分级累进制；对农村宅基地征收物业税后，如何对农民实行补贴等。但是一个健康稳定的房地产市场应该是实际有效需求得到充分满足，而投机需求得到一定程度的抑制，使房地产价格处于稳定状态，利用市场这双无形的手进行调节，使住房回归消费功能

　　六、结语

　　从上述分析可知，物业税已经达到“箭在弦上，不得不发”的时刻，而在开征初期，势必面临一定困难，但不能知难而退，要攻坚攻难，本着循序渐进的原则，稳步实施。

　　参考文献：

　　[1]新浪网.建设部：9000亿住房保障投资计划启动

　　[2]中华人民共和国发展和改革委员会.关于2009年深化经济体制改革工作的意见[Z].2009-04-29

　　[3]新华网.抑制房价先从政府让利做起

　　[4]周彩霞，朱宪辰.物业税无益于抑制房价:基于供求关系的分析[J].华东经济管理，2009;23（8)：80

　　[5]中华人民共和国统计局. 2005年城镇房屋概况统计公报[Z].2006-07-04

　　[6]朱青梅，崔京波.政治经济学[M].山东：山东人民出版社，2009.25

　　[7]搜房网.每日播报

　　[8]颜冬梅.我国开征物业税的问题与对策[J].山西高等学校社会科学学报，2009;21（2)：43-44