房地产开发企业纳税审计

　　房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。目前，房地产行业在中国的经济中地位是毋庸置疑的。之所以如此，不仅是因为房地产行业带动建材、装修、家具等各个行业的发展；同时房地产行业的税收占整个国家收入的比重也是别的行业都无法比拟的。但是，房地产行业也是偷漏税非常严重的行业。房地产行业偷税严重的产生原因主要有以下几个方面：

　　首先，是房地产行业生产复杂、环节多，难以核查。房地产有从项目立项、获取土地、融资、规划、施工、销售、物业管理等众多环节。而且，房地产行业工期长、会计核算特殊导致偷税手段专业，很难查取相关证据。

　　其次，偷税所受到的实际处罚过轻，开发商仍有利可图。按照我国《税收征管法》第六十三条规定：“对于纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”“百分之五十以上五倍以下”给与的自由裁量权较大，实际中多数都以“百分之五十”的下限进行处罚。这对于收益率极高的房地产行业简直是九牛一毛，不足以使企业产生敬畏心里。

　　最后，是开发商对贪污腐败成本转嫁的需要。由于行业“潜规则”，开发商早期投入的“资本”不能在正常的账务中进行处理，因此，便千方百计虚开发票，将非正当支出列入开发成本，造成《税收征管法》第六十三条所述的“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入的偷税形式。

　　房地产行业所涉及的税收种类较多，主要有：营业税税率5%（建筑业和转让不动产）、土地增值税税率（四档累进税率）、城建税税率7%、5%、1%、教育费附加税率3%、印花税税率0.5‰、企业所得税，法定税率25%、个人所得税（9档累进税率）、土地使用税、房产税、车船使用税等11种。各种税收的征收都按相关的法规和条例来执行。但主要税种如营业税、土地增值税和企业所得税的计税基础都是收益。因此房地产行业偷税主要集中以下几个方面：

　　（一）隐瞒收入。隐瞒收入是房地产行业主要的偷税手段之一，企业可以借此大幅度减少纳税基础。隐瞒收入的具体表象有：销售收入确认不及时，少列收入坐支现金，对银行的按揭款不及时入账，或将按揭款计入借款科目。有的将实现的收入长期挂在往来科目延期结转。

　　（二）挤占、多提、虚列成本是房地产企业偷税的另一主要手段。其典型的做法是房地产开发商和建筑商相互勾结，有预谋、有目的、有步骤地通过先与承建方编造虚假合同，再让承建方多开建筑安装发票的手段，人为地提高造价，增大建安成本，以少缴企业所得税。

　　（三）会计资料混乱、财务核算不规范。多数房地产企业工期长，与建安企业结算不及时。造成未售房面积，收入未转但成本已提前列支，即收入和成本不配比无法真实反映企业盈亏。

　　房地产业主要税种中，营业税的计税依据是纳税人转让无形资产或销售不动产，向对方收取的全部价款和价外费用。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。而企业所得税的计税依据的应纳税所得额是以企业利润为主要依据进行调增和调减的。很显然，房地产业三种主要税种的征收都与收益有关，因此对收益相关项目的审计是房地产开发行业税收审计的重点，其主要集中在收入和支出项目两方面，具体审计方法如下：

　　（一）收入的审计。收入审计的重点有“经营收入”、“其他业务收入”、“预收账款”、“应收账款”及“其他应收（付）”等往来科目。特别注意几下问题的审查：

　　1.审查“经营收入”明细账，并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对，查看有无分解房地产收入或隐瞒收入情况；对应审查“开发产品”明细账并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对，查看开发企业有无将取得的实物收入直接计入“固定资产、”原材料“等账户，隐匿销售收入；审查”预收账款“、”应收账款“及”其他应收（付）“等科目并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对，查看是否将收入挂账，不及时申报纳税。

　　2.审查房地产开发企业收取的购房订金，是否存在不做收入，不申报纳税的情况。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的第二十五条规定“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。很多企业以销售没有实现为由，不将收取的预收款或定金及时申报。

　　3.审查购房及购房人变更姓名的各种手续费、因超过协议交款期限而扣缴的购房定金收入、企业管理部门对其所属的房产收取的房租收入、小区服务费、场组等是否做应税收入进行申报。

　　4.审查房地开发企业是否人为分解售房收入的现象。例如：某开发商销售一单元售价是45万元/套，收款时却分别使用收据、发票等向买主收取：水电费0.8万元（该费用为水电部门向施工单位收取的设施配套费，应列入工程成本，不应在价外向客户收取），二次装修5万元（虚列项目），这样房价就减为39.2万元，从而达到偷税的目的。

　　5.特别注意有出租房、周转房的房地产开发企业的审查。因为商品房、出租房和周转房三者之间的用途很不稳定，如果销售市场疲软，可将商品房对外出租；如果销售市场看好，出租房可变为商品房销售。商品房暂时未出售前，可临时用作安置拆迁户，拆迁户回迁或安置完毕，周转房可用作出租或销售。在审查时要注意三者之间的增减变化，查看出租或销售收入是否计入“经营收入”，是否存在将出租房、周转房销售后直接冲减出租房、周转房所发生的摊销费和改装修费等。

　　（二）成本及期间费用的审计。开发成本和期间费用的审查是确定企业所得税应纳税所得额和土地增值税扣除项目的关键。在审计开发成本和期间费用时，首先要了解企业有关成本控制的内部管理体系是否合理。以确定企业成本核算的可依赖程度，然后根据可依赖程度不同，组建审计小组进行审查。成本审查具体有以下方面：

　　1.取得土地使用权所支付金额是否准确。房地产开发企业拥有的土地一种是为自己建造办公房、职工宿舍等，这部分土地使用权应列为企业的无形资产。房地产开发企业在销售产品时，开发产品使用范围内的土地使有权也随同转让，这部分成本才能作为企业所得税和土地增值税的扣除项目。可审查“开发成本”借方发生额，对照支付费用的原始凭证，看其费用支出的合法性、有无不属于土地使用权的费用混入的情况。

　　2.公共设施配套费应包括不能有偿转让的开发小区内公共设施配套发生的支出。审查时注意企业是否按规定时间调整预提费用账户。房地产企业成本的转销期以开发小区的建设期为准，在此期间成本的转销通过主管财政部门审查批准后，才能通过预提方式进行，在小区全部正式竣工结算时调整预提费用。而房地产开发企业一般先建住宅，后建配套设施，使得已售开发产品的配套设施建设费，无法按实际实际成本结转和分摊。因此，房地产开发企业可按未配套设施概算为基数，计算已出售住宅应负担的数额，一预提方式计入住宅成本。3.开发间接费审查。开发间接费是指企业直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧、办公费、水电费、周转房摊销等。可审查“开发成本”、“开发间接费”、“应付账款—应付工程款”、“库存材料”、“预提费用”、“开发产品”等科目，结合有关明细账和原始凭证，核对费用发生的真实性和列支的合法性；审查是否按权责发生制和收入与成本费用相配比的原则。

　　4.其他土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建造安装工程费、基础设施费等主要审查是否按财务制度规定的项目进行归集和核算。

　　房地产行业近几年都被列入税务大检查的重要行业，该行业的税务审计结果直接增加财政收入，更重要的是税务审计通过揭露和制止、处罚等手段，来制约房地产行业中各种不规范和消极的因素，打击税收犯罪以进社会经济秩序的健康运行。