房地产价值评估基本理论－基本原则

　　房地产估价基本原则是对房地产估价业务在操作上的基本要求，它包括估价人员的行为惯例以及政府或有关法规对估价活动的总体要求。基于我国的现状，目前在房地产估价活动中，应坚持如下六项基本原则。

　　一、最有效使用原则

　　所谓最有效使用原则，是指评估房地产价格时，应按房地产在最有效使用情况下所应具有的最佳效用或所能产生的最高收益，来判定其市场价格或所要求的其他评估价格。

　　在评估过程中所以要坚持最有效使用原则，主要原因有如下四个：

　　1.同一房地产用途不同，其价格也不相同。

　　2.即使房地产的既定用途合理，但由于种种原因f其效用或收益也可能没有充分发挥出来。这样，如果按现有的使用情况进行评估，将导致低估其价格。如某宾馆甲，因经营管理不善，年纯收益为500万元，而邻近的且规模与档次相同的另一宾馆乙，其年纯收益则高达 700万元。若宾馆的资本化率为 10％，则直接按照两个宾馆的实际纯收益估算其价格，分别为5000万元和7000万元。因此，直接根据现有的使用情况来评估宾馆甲，将低估其价格约为2000万元，这样的评估显然是不合理的，是难以令人信服和接受的。

　　3.当房地产的现状限制其最有效使用时，将造成房地产的价格降低。为了确定其减价额，也要判定其最有效使用情况并与之进行比较。这包括如下两种主要情形。

　　（1）第一种情形，是土地与建筑物不均衡，造成土地或建筑物价格降低……

　　（2）第二种情形，是房地产与周围环境不协调，造成减价。

　　4.因社会发展或城市建设的需要，房地产将会改变目前的用途。

　　例 l－3：某城市市郊有一块农田，若按农田价格出售则为 100元／m‘，但根据该城市发展规划，该农田 5年后的法定用途将变为住宅用地，其价格将达到 1000元／m‘。在这种情况下，该土地目前的市场价格就不能按农田评估为 100元／m‘，在评估时应考虑 5年后该土地将按宅地使用这一未来情况。若目前该农田的年租金纯收入为12元／m‘，当贴现率为10％时，其评估价格应为：

　　12X〔（l＋10％）‘一13／（l＋10％）’X10％－1000／（l＊10％）‘＝666（元／m’）

　　从以上所列举的主要情况中可以看出，进行房地产评估时，必须判定其使用情况是否为最有效状态及其限制有效利用的程度。衡量房地产的使用现状是否为最有效利用主要是根据制约房地产价格的均衡法则、收益递增递减法则、适合法则以及变动法则等进行衡量。对此，参照前面所列举的事例便可说明。因此，最有效使用原则是以有关的价格法则为基础的，尽管它也具有一定的客观性，仍属于建立在价格法则基础之上的评估要求，属估价原则。

　　另外，在此必须强调指出，房地产的最有效使用并不是随心所欲的，必须符合相应的法律规定，即在规划规定范围内的最优选择。

　　在估价实务上，坚持最有效使用原则，要注意下述五种情况：

　　1.认为维持现状持续使用（或经营）仍然妥当时，按维持现状持续使用（或经营）进行评估。

　　2.认为改变用途更为妥当时，应按转换用途后的情况进行评估。

　　3.认为装修改造但不转换用途更为妥当时，应按装修改造后的情况进行评估。

　　4.认为装修改造并转换用途更为妥当时，应按装修改造并转换用途的情形进行评估

　　5.认为拆除建筑物更为合理时，应按拆除的情形进行评估。

　　上述五种情况实际上是按照最有效使用原则确定评估作业的前提条件。

　　二、相类比较原则

　　在房地产估价上，无论以何种估价方法为主，在最终估价额的决定上，一般都要有相近或类似的市场交易实例、收益实例及开发实例作为比较参考。这是评估过程中不可缺少的依据，此即相关比较原则，也可称之为公开市场原则。

　　相关比较原则是以房地产之间存在着某种程度的替代性为基础的，如果替代性较强，则该实例作为评估依据的参考价值就较大。因此，房地产价格在客观上所遵循的替代法则是相关比较原则的基础，而相关比较原则则是替代法则在估价作业上被普遍遵循的保证。

　　在房地产估价上，坚持相关比较原则不仅可提高评估结果的准确性，而且因为它给出了现实依据，是提高评估结果的说服力、可信度和权威性的有效方式。因此，相关比较原则是被普遍遵守的估价原则。在房地产估价业务比较发达的国家及地区，在城市土地估价上普遍实行了标准宗地制度，评估对象与可比实例都与标准宗地进行比较，从而有效地控制了在比较过程中因主观因素所导致的差异，进一步提高了评估的客观性，同时也使评估结果的公正性在一定程度上有所保证。

　　三、预测原则

　　在房地产估价上，不仅要考虑房地产的过去和现状，还要分析其未来变化，从而综合确定出评估价格，此即预测原则。预测原则以变动法则为基础，是变动法则在估价要求上的体现。

　　在房地产估价上，必须坚持用预测原则来分析许多问题及事项。如在进行市场分析、评估对象所属区域分析，以及两者对评估对象纯收益的影响分析等方面，都应充分考虑未来的变化。另外，在交易实例价格的检查，资本化率的确定等方面也必须坚持预测原则。

　　四、估价时点原则

　　在估价作业上，必须假定市场情况停止于某一时点，所有评估资料的分析及运用均应以该时点为基准。这就是估价时点原则。

　　估价时点也被称为评估基准日，它是指决定评估对象房地产的估价额所指的具体日期，通常以年、月、日表示。在房地产估价上若不以估价时点为基准日，则因市场的变动会出现很多混乱，如供求状况分析、价格影响因素分析、区域因素分析、个别因素分析以及对房地产的用途是否合理的分析和房地产投资或改造的合理性分析等。因此，坚持估价时点原则不仅是保证估价作业顺利进行的前提，也是在房地产估价上遵循房地产价格的客观法则，如供求法则、变动法则、适合法则和机会成本法则的保证之一。

　　在房地产估价上坚持估价时点原则，还具有更为重要的意义：

　　1.估价时点明确了估价的责任界限。

　　2.估价时点是确定建筑物折！日、批租土地剩余使用年限、土地增值税等的标准。

　　估价时点原则与预测原则是在不同侧面上对估价作业所提出的要求。两者的关系是辩证统一的，两者都是基于房地产价格的客观变化，即变动法则。估价时点原则要求对变动的房地产价格进行横向把握，预测原则要求进行纵向把握。

　　五、合法原则

　　房地产估价必须以房地产的合法使用为前提，此即合法原则。如在评估时涉及到房地产的用途、土地的容积率、覆盖率、建筑高度和建筑风格等，这些都必须符合城市规划法、土地管理法、建筑法及税法等，否则将导致错误的评估。

　　六、公平原则

　　房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于确定一个客观合理的价格，不受被评估对象各方当事人利益的影响。此即公平原则，或称之为独立性原则。它是由房地产估价业务的性质和意义所决定的。在房地产估价制度上规定，其估价人员与评估对象有利害关系或是有关当事人的近亲属，则应实行回避；自有自估行为不具有法律效力。

　　综上所述，房地产价格的形成法则是客观的，而估价原则则是主观的。后者以前者为基础，但却是前者在估价过程中被普遍遵循的保证。因此，我国目前的状况，应该同时注重两者在估价中的作用及意义，不可偏废。