从拆迁管理条例的修改看财产法基本原则

　　在处理人与物的关系方面，大陆法和普通法选择了不同的途径，具体到法律原则，大陆法提供的是一套完整的物权法原理和规则，而在普通法那里，则称为财产法。

　　我国的物权法尚未正式颁布，目前只出台了物权法草案，主要困难是因为现阶段我们国家的所有制体制存在相当的复杂性，国有、集体和私有财产之间的关系由于历史的原因而在一定的时间内很难理顺。比如土地使用权，就有国有土地使用权和农村集体土地使用权的分别，而国有土地又区分为无偿划拨和有偿出让的不同。

　　包括民法通则在内的中国现行民事法律，以所有权的主体为标准，将所有权区分为国家所有权、集体所有权和公民个人所有权，这种所有权分类，是为反映生产资料所有权性质，更多具有政治意味而不是法学意味。民法中所有权的主体无论是国家、集体还是个人，其所有权的性质都相同，保护的手段并无差异，所以这种区分并无任何实际益处。且将国家集体和个人的所有权同等对待，也是民法的基本原则——平等原则的要求，特别是物权法确立的合法财产一体保护的原则的要求。（梁慧星，帅国物权法草案建议稿条文、说明、理由与参考立法例》）

　　在世界一体化的大背景下，大陆法和普通法有相互借鉴的趋势，这点在我们国家民法典（主要是物权法）的起草过程中表现得尤为明显。因此，本文借鉴了财产法中的一些基本原则，结合《城市房屋拆迁管理条例》的修改重点，分析我国城市房屋拆迁政策的重大变化。

　　普通性原则：一切赞叹均须由确定的主体拥有

　　经济学的理论告诉我们，私有财产对于自由及人格的完善极为重要。如果某人可以不受限制地获取某种东西，那他就会肆意地挥霍而不能养成如自我克制这样的品德。如果某人需就有限的财产自谋生计，那他就不得不学会深思熟虑及高瞻远瞩以筹划未来的生计。若资源为确定的人所有，则拥有财产者便有合理的理由利用它以创造更多的财富和满足。假设所有的资源都归大家公有，每个人都是万物之主，那么，实际上人们将陷入一无所有境地。人人都可以利用他需要的任何东西，就如同众所周知的“大锅饭的悲剧”那样，导致效率的丧失。

　　长期以来，我国城市房屋拆迁侧重于对“房屋使回用人”的认定，而忽视对房屋价值量的认定，导致对拆迁补偿安置行为的误解，将使用人等同于财产的所有权人，甚至将使用人的数量直接等同于财产的所有权价值。新《条例》规定的所谓“兼顾房屋所有人和使用人的利益，重点保护房屋所有人的利益”，实际上是确立了房屋所有人才是拥有房屋资源的确定的主体。将房屋使用人排除于被拆迁人之外，是对原《条例》所做的重大修改。

　　原《条例》规定的被拆迁人，是指“被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用（‘。原《条例》的规定是在公有房屋为主体的情况下制定的，但是，从房屋产权和维护管理来说，房屋所有人和使用人之间只是一种房屋租赁关系，房屋使用人处于次要、从属地位，在未得到所有人授权或者许可的情况下，使用人无权对房屋行使处分。收益权。实践中拆迁人不征求房屋所有人意见而直接与房屋使用人达成补偿安置协议的做法既损害了房屋所有权人的利益，同时导致法律关系的混乱。

　　当前，我国房屋产权结构已经从公有房屋为主体转变为个人拥有房屋为主体。在此背景之下，新《条例》将被拆迁人界定为房屋所有人既是实践的需要，又顺应了经济学理论的指导，体现了在产权私有化的进程中保护产权人合法权益的基本原则。

　　转让位原则：财产应在主体间自主转让，且非自愿之转让应予禁止

　　非自主的财产转让将导致无序并抑制财产变动的积极性。通过确立并维护财产转让制度，财产法使得获取交换利益咸为可能。

　　原《条例》对“物”的补偿是以重置价结合成新原则确定原房屋的价值量，这就导致房屋拆迁评估有别于一般的房屋市场交易评估，所以被拆迁人得到的仅仅是房屋的残存价值。因按重置价结合成新进行补偿未能真实地反映原房屋的价值量，对被拆迁房屋所有人的补偿标准过低，而对房屋的使用人则实行现房安置。两者相比，房屋所有人得到的补偿大大低于房屋使用人，导致房屋所有人对拆迁的积极性不高，被拆迁人与拆迁人常常处于对立状态甚至引发暴力冲突，此时即使是所谓的货币补偿，由于是完全不等价的交换，必然违反了上述原则。因而，其非自愿的转让的确应该设立法律予以禁止。

　　《条例》新增的条款规定了被拆迁房屋实行货币补偿标准的原则。等价有偿的原则实际上是对财产的主体在法律上表示的尊重。根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定，这是本《条例》的一大进步，是关于房屋拆迁补偿安置标准的重大突破，在实践上有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾。《条例》引入通过评估确定被拆迁房屋的价值，是利用市场手段，确保被拆迁人实际损失能够准确、合理补偿的最好办法，使得财产主体的自主转让成为可能。

　　社会负担原则：为造就公共利益，不可将极不平等的负担加诸个人之上

　　促进社会公共利益需要集体行动，诸如建设国家军事设施、交通设施或体育设施，建立城市绿化带等等。从自利的角度看，人人都有恰当的理由逃避为造就这类公共利益出力并于此同时分享这种利益。然而，人皆如此，这些公共利益就不会存在，这样对大家都没有好处。所以设立一种规则，要求人人都奉献一份力量以造就公共利益是很有必要的。为了将整体负担降至最低限度，功利主义者会设定必要的个人负担，即使某些人会遭至极为巨大的负担份额也在所不惜。对功利主义者来说，总效用最大化的目标构成我们评价财产规则的标准。每一个纠纷都可以通过建立一个总体上使社会的效用的总和最大化的法律规则，在功利主义的范围内加以解决。功利主义的方法使一个人对其财产的权力变得不确定，如果剥夺的利益在功利上超过所有者的损失，那么他就可以被剥夺财产。对功利主义的批评经常要对该理论是否使所有权太不确定提出疑问。我们真的认为仅仅因为给他人带来的收益多于他的损失就可以正当地剥夺其财产吗？所谓的个人利益服从集体或国家利益的说法实际上也是功利主义的翻版。

　　原《条例》过多地考虑了“房屋使用人数”的因素，将户口因素作为确定安置面积的标准，在实践中引发许多难以处理的问题。造成拆除同一标的物，因居住人口不一，导致补偿标准不一。实际上是要求拆迁这一民事行为的一方当事人，承担了本不应由其承担的社会责任，替政府进行社会保障，违背了民事法律关系的等价有偿的一般原则。从理论上讲，社会保障属于政府的责任，社会保障资金的支付应当通过公共财政来解决。无论是开发商，还是被拆迁人，都不应该在以服从公共利益的名义下承担极不平等的负担。新的《条例》规定各级政府不再作为拆迁人，实际上已经表明政府将不再以国家的名义行使对私有财产的剥夺，其背后的理论意义令人鼓舞。

　　经济学家们通过对财产法的核心的经济分析，已经告诉我们可以使用的一个分析技巧。那就是；一个财产规则或财产制度的制订是否以及怎样有助于私人谈判从而促进资源的转移。无论从效率、公平等观点考虑，“法律须促进社会福利”应该是政府制订政策的共同指向。计划经济到市场经济的转变实质上表现为政治社会到市民社会的转变，也就是恢复可流转的财产或物权体系，使整个社会转变到通过社会自治的方式组织社会经济生活的轨道上来。

　　从《条例》修一些主要原则来看，政府在制订政策时理性的和实用主义的观点已逐渐上升到主流的地位，同时也将顺应中国进入WTO之后与之适应的要求。房地产评估机构对此更应该表示积极响应，无疑，新的拆迁政策将给房地产评估机构带来更多的商业机会。