日本、韩国地价公示制度简介

    日本：公示内容任何人都可查询

　　日本早在1970年就颁布实施了《地价公示法》，该法第一条明确规定：“本法是在都市及其周边地区等选定标准宗地，公示其正常价格，使其成为一般土地确定交易价格的指标，并为测算公共利益用地的合理补偿金额，形成市场合理的地价提供依据。”日本地价公示制度的主要内容包括以下几部分。

　　公示区域日本地价公示制度主要针对城市规划区而言。

　　标准宗地的选定标准

　　地价公示必须首先选定若干标准宗地。按照日本《地价公示法》的规定，标准宗地应为“从自然及社会条件观察，在有类似利用价值的区域中，选择土地利用状况、环境等有代表性的地块视为一整片土地”，这里的“一整片土地”是指同一土地使用者连续使用的具体宗地。标准宗地的分布密度是商业区每0.4平方公里有一宗，住宅区每1平方公里有一宗。在选定标准宗地时，须遵循以下几个原则：

　　代表性。标准宗地应在东京特别区及政令指定城市区域内适当分布，并尽可能代表该区域全体地价水平。

　　中庸性。标准宗地应在选定的近邻地区中，其土地利用状况、环境、面积、形状等属中庸的。

　　安定性。标准宗地应尽可能是在土地利用状况比较稳定的近邻地区中选择，而且其用途反映该区域一般性用途。

　　确定性。标准宗地应以土地登记簿、位置、建筑物、地形等为条件，明确与其他宗地相区分而且容易指认。

　　标准宗地价格的评定标准宗地的地价应当公示，所公示的地价全部是每年1月1日的单位土地面积的正常市场价格。所谓正常市场价格是指在市场中能够形成的、买卖双方都能接受的市场价格。

　　对标准宗地进行正常价格判定时，是假设该宗地不存在他项权利或不考虑宗地上的建筑物，将标准宗地仅作为生地来考虑。标准宗地的价格由土地鉴定委员会交由两名以上不动产鉴定进行评估，并有土地鉴定委员会对评估结果进行审查或调整，确定最终结果。

　　不动产鉴定士进行评估时，应选用市场比较法、收益还原法、原价法3种方法，根据3种方法的评估结果综合确定最终评估结果。

　　标准宗地的价格公示日本土地鉴定委员会审查并确定标准宗地的价格后，每年4月1日对标准宗地的有关地价资料进行公示，目前日本地价公示的主要内容包括：标准宗地的位置及地号、标准宗地的门牌号码、标准宗地的单位面积价格及价格的基准日、标准宗地的面积及形状、标准宗地及其周围的土地利用状况、标准宗地的临街状况、标准宗地的自来水、煤气供给设施及排水设施状况、标准宗地与铁路及其他主要交通设施的距离、标准宗地的规划限制、土地鉴定委员会认为有必要的其他内容。地价公示的内容，任何人都可以自由查阅。

　　公示价格的效力不动产鉴定士对标准宗地所在区域内的其他宗地进行评估时，应以标准宗地的公示价格作为基准。由不动产鉴定士在该区域内选择1宗-2宗条件相类似的标准宗地作为比较案例，通过比较修正后确定待估宗地的价格。

　　根据土地收用法或其他法律而需收用土地的，如果该土地位于地价公示区域外，则该土地的取得价格应以标准宗地的公示价格为基准，并通过对标准宗地价格进行修正确定补偿金额。

　　如地价公示区域内的土地进行交易，交易价格应以标准宗地的价格为参照进行交易。

　　投资者欲购买地价公示区域内的土地，购买价格应以公示价格为依据。

　　在对土地征收遗产税及固定资产税时，征收税款额应以公示地价为基准，通过一定比例修正后确定。

　　韩国：地价公示程序严而又严

　　韩国于1989年制定并公布了《地价公示与土地估价法》，从此正式建立了地价公示制度。

　　根据该法规定，由建设交通部选定具有代表性的土地——标准宗地，对其进行调查评估后，将其地价进行公示。为确保公示地价的客观性与合理性，公示地价经相关机构与估价专家联合组成的土地评价委员会审议后方可予以公告。

　　地价公示制度的主要内容

　　韩国的地价公示制度主要参照日本的做法，但在具体操作上又结合本国土地管理要求做了调整和变更，形成具有自己特色的地价公示制度。韩国公示地价分为标准宗地公示地价和个别公示地价，标准宗地公示地价以每年的1月1日为基准日，在全国选择有代表性的45万宗地作为标准宗地，每宗地由两位鉴定评估士进行评估，并将评估结果报送建设交通部，在每年的2月进行审批并公示；个别公示地价由以标准宗地公示地价为基准，在全国232个市、郡、区范围内，针对约2700万宗地进行，公示时间为每年的6月30日。

　　地价公示制度的作用标准宗地公示地价可以作为个别公示地价计算和补偿评价等的基准，也是市场地价调查体系的基准；个别公示地价主要应用于征收土地国税、地方税及各种负担金等的计算标准。

　　韩国公示地价有广泛的效力，适用范围大致分为两种：第一种是鉴定士接受他人委托，为评估土地的交易价格，担保价格或补偿价格等提供依据；第二种是国家、地方自治团体等行政机关，为土地管理、取得、处置、拍卖、资产重估或出售等原因而需评估地价，或者因课税而评估地价，在无专业人员的情况下，可以直接以公示地价为准。韩国在公示地价的同时，制定了土地价格比照表，可以据此评估其他非标准宗地的价格。韩国公示地价制度的建立有利于地产市场的规范和稳定发展，对调控地价、制定地价政策等具有十分重要的作用。

　　标准宗地的选定原则标准宗地是指在土地利用现状、周边环境、自然条件、社会条件相类似的地区中，被选定为最具代表性的土地。标准宗地选定的原则为：

　　与日本地价公示制度相类似，韩国标准宗地的选择也应具有代表性、中庸性、安定性和确定性原则。

　　标准宗地应选择属于课税对象的土地。

　　被选为标准宗地的土地，一般能够代表该地区内土地的一般利用状况，而且其面积比较标准。

　　标准宗地的分布

　　韩国标准宗地的分布及数量主要依据全国地价调查对象的总的宗地数，按照城市规模及使用类型确定标准宗地基准数量表。

　　标准宗地地价的评定

　　韩国标准宗地的价格由建设交通部委托两个以上鉴定评估士对每块标准宗地进行评估，鉴定评估士通过调查评估出标准宗地的适当价格，并向建设交通部提交报告书，在提交报告书之前应向当地管辖的市长、郡守或区厅长征询意见，而市长、郡守或区厅长应事先经过市、郡、区土地评价委员会的审议，然后提出意见。建设交通部将鉴定评价士提交的报告书及评价结果送中央土地评价委员会进行审议，审议通过后的地价即可公告于官方报纸上，政府官员和一般公民都可以查阅。

　　标准宗地的所有权人、使用人或其他权利关系人对该宗地的公示地价有异议，可自公告之日起30日内提出异议申请。

　　个别公示地价的确定程序

　　首先针对个别宗地进行土地登记状况、现场调查等，然后从该个别宗地所在的区域内选定土地利用状况相近的标准宗地，使用价格比准表对个别宗地进行土地特怀差异的修正，并计算出个别宗地的地价。该地价由鉴定评价士比较附近标准宗地的地价后，如认为合理，可送交市长、郡守或区土地评价委员会审议，之后再送中央土地评价委员会讨论，确认合适后，由市长、郡守或区厅长决定并予以公告。