积极推进不动产税基评估工作 实施税收制度的重大改革

    我们很清楚，税赋的功能除了能产生国家的财政收入之外，还能优化市场的资源配置。调节收入的再分配，并促进市场的公平竞争。

　　十六届三中全会《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题决定》（以下称《决定》）中要求：为达到“简税制、宽税基、低税率、严征管”的目标，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。”中央的《决定》充分揭示了不动产税赋改革在经济改革中的重要地位。我财政部的领导同志对于这一不动产以价课税的税制改革也一直予以高度重视。楼继伟副部长在《分步实施税收制度改革》一文中明确指出：不动产税改革的方向是合并城市房地产税、房产税与城镇土地使用税，建立统一的物业税。物业税将按评估价值征税，这样将能比较客观地反映房地产的价值与纳税人的承受能力，并有利于解决现行税收制度中存在的计税依据不合理的问题。

　　不动产税基的评估工作，即将成为我国资产评估行业的重头戏。下文将对此进行某些讨论。

　　一、我国不动产税收的现状

　　目前，我国不动产税赋中存在诸多不利于经济协调发展的问题。表现有：不动产的税赋没有合理地反映不动产本身的价值，因此没有充分体现税赋的公平原则；不动产的税赋税基狭窄，从而极大地弱化了应有的财政收入；在不动产交易与开发建设环节中，税费负担又过重，导致各项不动产的开发中包括居民住宅的开发中增添了过高的成本，从而影响了国家的建设与普通百姓的利益。香港《南华早报》曾有人发表文章认为：我国不动产税收制度的过于混乱且有失公允，彻底改革不动产税收制度，势在必行。美中贸易全国委员会驻北京负责人帕特里克。鲍恩斯认为：根本原因在全国范围内缺乏有效的现代化税收数据。

　　我国不动产税收中确实存在着这样一个突出的问题，即没有以不动产的评估价值作为征税的税基，并且是对不动产中的房产与土地分别进行征税，这样，就难以体现税赋的公平。如我国企业中一项极其重要的资产——国有土地的使用权，其原来应该是企业所拥有不动产中的一部分，但目前是将其与土地上的建筑人为地绝然地分开，这样就难以准确地鉴定其在企业持续经营状态下的价值。同时，现在企业取得非划拨国有土地的使用权的处置方式有两种，一种是转让方式，即对此土地使用权进行评估，评估后，按其评估价值向国家支付土地使用转让金。此时，土地使用权即成为企业的资产。这种方式，由于企业需要向国家支付的土地转让金数额相当之高，企业不堪重负。另一种是投资方式，即将土地使用权评估后得出的土地使用转让金作为国家的投资，并作为国有股。此时，这两种转让方式中也都涉及土地价值的评估，也都涉及土地使用权的外延与内涵的确定。如土地使用权价值其是否包含土地底下的公用设施及地下资源的价值，是否包括树木与其他附着土地的资产的价值，是否包括土地使用权的位置价值（周围的交通、通讯等环境所形成的价值）等等。而实际中，由于土地的价值与土地的包括建筑在内的附着物的价值经常是密不可分的，建筑物、构筑物、地下设施与管线依地而建，林产、矿产、水资源等等依地而生，土地是土地附着物的载体。土地优越的地理位置与其周围的环境设施能使土地附着物大幅度增值，而理想的土地附着物又能使整个不动产增值。显然，如果需要按资产的价值征税，则对房产与土地分设税种，从而对土地与土地附着物分别征税是极不合理的。

　　《决定》对不动产税收制度的改革，提出了此税收中的首要关键问题，即确立“不动产”这个概念，这符合国际上通行的税制。如前文所述，土地的价值与土地附着物的价值经常是不可分割的，因此我们在不动产税赋确定之前，必须要对征税范畴进行定义。目前我国实行的有关的不动产的税收税收有：城市房地产税、房产税和城镇土地使用税，房地产倒也可以属于不动产。但房产、土地直至房地产这几个概念与不动产的概念都是有区别的。

　　在农耕社会中和在现代社会中普通城市居民所占有的财产中，不动产无外乎只是住宅与和土地，所以此时不动产似乎即等于房地产。但在工业革命之后，不动产的定义则不能只是某些建筑物与土地，其往往具有更扩展的外延。目前，各国税法中所说的不动产不仅涉及土地与地上的建筑物与构筑物，还涉及地下的人工改造的设施以及与作为建筑物和构筑物附属部分的机器设备与电气设施，还可能涉及水、矿产、森林或其他的植被，涉及海洋、滩涂与大陆架。而我国法律中房地产的定义又是怎样的呢？1994年7月颁布的《城市房地产管理法》是这样阐述的：

　　“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

　　本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

　　本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

　　本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。“