对个人受赠不动产对外销售征个税问题

　　《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号，以下简称《通知》）对个人将受赠不动产对外销售的个人所得税税收管理作出如下规定：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。并且规定在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

　　《通知》下发后，有纳税人对上述政策规定非常不理解，认为税收有失公平，税负太重，使税务机关在政策执行时遇到较大阻力。以下通过几个例子加以说明。

　　例子1：2004年丈夫甲某与妻子乙某以50万元购入一所住宅，房产双方共有（各占50%份额）。2007年8月，夫妻两人同意将该房产以80万元价格出售，共应缴个人所得税=（80-50）*20%=6万元（为方便计算，假设其他交易税费为零，下同）。双方同意收入全部归乙所有，乙某实际获款74万元。

　　例子2：2004年丈夫甲某与妻子乙某以50万元购入一所住宅，房产双方共有（各占50%份额）。2007年8月，甲、乙双方离异，双方友好约定房产无偿归乙所有。同月，乙将房产以80万元价格出售。房产一半是属于乙的，可以扣减当时的购房成本，另一半是属于受赠所得，不能扣减购房成本，乙应缴个人所得税=（40-25）*20%+40*20%=11万元。乙某实际获款69万元。

　　例子3：2004年丈夫甲某与妻子乙某以50万元购入一所住宅，房产双方共有（各占50%份额）。2007年5月，甲、乙双方离异，双方约定房产归儿子丙所有，并办妥过户手续。2007年8月丙将房产以80万元价格出售。由于房产全部为受赠所得，丙应缴个人所得税=80*20%=16万元。丙将售房所得全部给乙，乙某实际获款64万元。

　　同一幢房产，同样只发生一次赠与及一次交易，但由于赠与的环节与方式不同，导致了税负差异较大。在现实生活中，纳税人通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与等方式取得住房较为普遍，取得受赠的住房再转让的情况也经常发生。纳税人往往在房产转让时才了解该项税收政策，不允许受赠人扣除成本。对此纳税人难以理解，争议较大。另一个极端的例子是：儿子购入一所住房，赠给父亲，其后父亲再将该住房回赠给儿子。儿子把住房出售，那么，按政策规定儿子也不能扣除购房成本，按售价全额征20%的个人所得税。

　　笔者认为，《通知》的出台，堵塞了纳税人通过假“赠与”的方式偷逃地方税费的途径，有利于税收征管。但是，对于继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与等真实的赠与，《通知》“一刀切”均不允许受赠人扣除成本，容易引起征纳之间的矛盾。建议对个人将继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房出售，允许扣减购房成本；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，仅允许减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。