我国开征物业税的难点与对策
以物业税取代现行的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税和土地增值税，建立统一规范的现代房地产税制，是社会主义市场经济发展的一种必然趋势，符合科学发展观的指导思想，符合我国“十一五”时期财税体制改革的方向，符合我国实施城镇建设税费改革工作的思路。同时，开征物业税，一方面有利于优化财产税制，调节财富分配，缓解贫富矛盾；另一方面有利于国家从宏观上调控、规范房地产市场和政府的土地出让行为。但是，开征物业税，将面临着政策、技术和征管等诸多方面的难题必须加以解决。
一、物业税改革面临的难题
（一）土地出让金是否并入物业税
许多人认为，我国一次性收取40年甚至70年的土地出让金，这是政府的一种短期行为，尽管会暂时增加地方政府的财政收入，但却不利于长期财政收入的稳定，短期内容易助长地方过度出让土地，导致未来土地紧缺的后果，不利于地方土地市场的健康发展，甚至会带来财政风险。另外，一次性收取土地出让金，使土地开发成本大大提高，既不利于房地产行业的健康发展，也大大提高了房价，影响了人民居住水平的不断提高。在我国现阶段，高房价增加了广大民众的负担，甚至在一定程度上影响了我国和谐社会的构建。而如果能将土地出让金并入物业税分为多年度征收，则可以稳定地方政府的长期财政收入，降低房地产的开发成本，在一定程度上降低房价，提高土地的保有成本，有利于提高土地资源的使用效率。但是，将土地出让金并入物业税的观点一提出，就立即遭到了学术界的反对，这主要是因为：
1.二者性质不同。土地出让金是国家作为土地所有人获得的一种地租，而土地使用人因为支付了土地出让金从而获得了相应的土地使用权，这是一种等价交换的市场交易行为。而物业税的征收则不然，它是国家凭借政治权力、作为社会管理者向房地产所有人课征的一种税收，具有强制性、无偿性、固定性等税收的共同属性。换言之，土地出让金属于以市场分配为基础的初次分配，物业税则是国家对纳税人进行的一种再分配。因此，将土地出让金纳入物业税一并征收，就等于承认了私人对土地的所有权，这是没有法理基础的。
2.二者职能不同。物业税的税收性质决定其首要职能是为政府部门筹集财政收入，其次才是对房地产市场进行调节；而土地出让金则相反，它的首要职能是对土地这种稀缺的资源进行有效配置，附属职能才是为政府筹集财政收入。如果将土地出让金并入物业税征收，将意味着土地市场会重新回归到行政划拨的老路上去，是对土地有偿出让制度改革的一种否定和倒退，而且容易滋生腐败和寻租行为，将不利于土地资源的有效配置。
3.从政府的角度看，物业税取代土地出让金会使地方政府目前的财政收入大幅度减少，这将会使地方政府改善公共服务和城市基础设施的能力大受影响。从消费者的角度看，开征物业税前购买的房产已一次性缴纳了土地出让金，对这部分房产如果又征收物业税，必然导致重复征收。
4.将土地出让金并入物业税征收面临实践难题。由于脱离了土地出让市场，物业税只能通过评估来确定每年的税基，这就对我国土地价值评估提出了较高的要求。同时，从征管制度来看，目前我国土地出让金已经形成了土地管理部门代为收取、财政部门开设财政专户进行核算的一套规范化、制度化的征收监管机制。而且，由于土地出让金的支付是用地者取得土地使用权的先决条件，拒付土地出让金的现象几乎不可能发生。但是，在目前普遍存在购房人拖欠税费、征管困难的情况下，未来在房产保有阶段征收物业税的成本也将会很高，这些都使将土地出让金并入物业税征收的可行性受到质疑。
（二）房地产价值评估困难
物业税以房地产评估价值为计税依据。因此，客观、公正地评估不断变化的房地产价值是征收物业税的一个关键环节。但是，我国目前房地产价值评估存在许多困难：首先，我国尚未建立完整的、科学的房地产评估体系，房地产评估行业的评估法规、细则的制定相对滞后，配套措施不健全，缺乏专门的房地产评估机构，缺乏高素质的专业评估队伍。其次，房地产评估涉及范围广、难度大，既要考虑不同的房屋产权形式，又要考虑房屋占地面积、所在地段、用途、建筑面积、年代、结构、材料、质量等，对这些数据和资料，目前有关部门还不能全面、准确地提供。再次，房地产的价值是一个动态指标，需要定期对其进行评估，而且评估的人为因素多，很难客观、准确地评定房地产的价值。因此，在此情况下开征物业税，必将导致税负不公平，很难发挥其作为财产税调节贫富差距的功效。
（三）财产登记制度不健全，房屋产权不明晰，纳税人和房产价值难以确定
物业税是对不动产产权所有者征收的税收，要向不动产所有者征税，首先必须明晰房屋产权关系。2007年10月1日实施的《物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”但是，由于我国目前尚未实行统一的产权登记制度，原有的财产登记条文大多散见于有关的法律、法规及各部门规章制度中，不但零乱而且内容多有矛盾，缺乏统一性和规范性，因而造成目前多种住宅产权（商品房、经济适用房、房改房、集资房、合作建房等）并存且权属混乱不清的现状。这对物业税纳税人的确定以及房产价值的评估带来了极大的困难。
（四）开征物业税能否降房价
随着房地产开发投资市场持续高温，土地出让金水平水涨船高，成为房地产投资金融风险的一个潜在因素。降低土地出让金水平，进而降低房地产开发成本，并最终稳定并降低房价，为老百姓造福，物业税就是在这样一个背景下被提出来的。然而，物业税开征后是否能够达到抑制房价的目的呢？
一种观点认为，开征物业税可以降低房价，其理由是：第一，我国物业税制度的思路是将现行的土地出让金和房产税、城市房地产税、土地增值税等税费合并，转化为统一对房产保有者每年征收物业税。上述土地出让金及相关税费是分40年或70年一次性缴纳的，而物业税把一次性缴纳的土地出让金及相关税费转化为在房产保有阶段分年征收，这就意味着在房地产开发成本中占很大比例的税费将由原来的一次性缴纳改为由房产保有者分70年逐年缴纳，这大大降低了房地产开发成本，从而必然在很大程度上降低房地产价格。第二，开征物业税，通过对投资性房产课以重税，这必然增加投资者的持房成本，抑制房地产投资和投机，减少闲置房，增加市场流动性房产供给，从而通过市场内部调节达到一种投资与需求的相对平衡，有助于抑制房地产泡沫，降低房价。
另一种观点认为，开征物业税不能抑制房价的上涨，其理由是：第一，房价上涨的根本原因是快速增长的房地产需求。当前我国房地产价格的不断上涨、消费者收入水平的不断增加、居民改善居住条件的愿望不断膨胀、消费者对未来房价上涨的预期以及城市化进程的加快等因素都引起房地产需求的不断扩大，从而导致房地产价格的持续上升。所以即使物业税开征能降低开发成本，也不能促使房价明显下降。第二，开征物业税，如果保留土地出让金，就等于是在房地产保有环节净增加一道物业税，其结果是房地产开发成本无法降低，房价也会因保有环节税负的增加而进一步上涨。第三，如果将土地出让金并入物业税，似乎房地产开发成本降低了，但由于土地出让金是地方政府财政收入的重要组成部分，取消土地出让金后，地方政府必然会通过提高土地出让价格来保证自己的财政收入。所以，将土地出让金并入物业税征收未必能够降低房地产开发成本。退一步讲，即使房地产开发成本降低了，由于目前我国房地产市场的垄断性，在市场需求旺盛的条件下，开发商的定价也不会过多考虑其开发成本，不会降低其房价。
开征物业税，是否会影响房地产市场？对房地产业的各方利益会带来什么影响？如何影响？影响幅度如何？这都是开征物业税所面临的难题。
（五）物业税征收制度如何设计
1.在征税范围设计方面。物业税的征收范围如何确定，目前尚无定论。首先，是在城市征税还是扩大到农村。如果只在城市征税，那么，随着农村经济的不断发展、城乡一体化进程加快、农村经营性房产日益增加，这不利于平衡城乡税收负担水平，也不利于构建现代统一的城乡税制；但如果将征税范围扩大到农村，根据目前情况，无论是从农民负担能力来考虑，还是从农村征收管理来考虑，又都是不可行的。其次，是对商品房征税还是扩大到福利房。从理论上分析，如果依据公平原则，通过征税来缩小个人之间财富差异，那么就只应对商品房征税，而对不拥有产权的福利房不征税；但如果依据受益原则，通过征税来体现土地的有偿使用，那么就应该对商品房和福利房都征税。如何处理这两者的关系，是开征物业税必须解决的难题。再次，是对超标准住房征税还是扩大到所有住房都征税。如果只对超标准住房征税，由于房产登记制度不完善，社会诚信体系尚未全面建立，对于房产的实际保有情况还不能准确界定，尤其是对于家庭拥有的以不同姓名登记的多套房产，还缺乏有效监控，一旦开征物业税，必将产生税负不公等问题。但如果对所有住房都征税，其直接后果是加重普通消费者的负担，影响百姓基本的住房需要，这也是行不通的。
2.在税率设计方面。首先，有人建议借鉴国外的经验，实行“双轨制”税率。所谓“双轨制”税率，是指物业税对土地和房屋建筑物分别实行不同的税率，土地适用较高税率，房屋建筑物适用较低税率。但是，“双轨制”税率在政策实施上具有很大难度，一个重要的问题就是对土地价值的评估问题，尤其是对于已经开发建房的土地，由于土地及其地上的房屋建筑物的价值是同时一并实现的，究竟如何将土地的价值单独从房地产价值中剥离出来，在操作上颇具技术难度。其次，有人认为，物业税应实行有区别的税收政策，对投资性房产、大户型房产、多套房产应征重税，而对于自住的中小户型、经济适用房以及低收入家庭住房应少征税或免税。然而住房面积多大才为大户型，多小才为小户型？差别税率如何差别？以什么为标准？“有区别的税收政策”如何制定？诸多问题随之而来。
3.在税收征管方面。我国现行税收的征收管理大都是对收入征税，如流转税是对销售或服务收入征税，所得税是对企业利润或个人所得征税，而作为财产税的物业税是在纳税人没有收入、只有支出的情况下征税，大大增加了征管的难度，容易形成欠税。尤其是对那些没有稳定的工作和收入、负担能力较弱的个人，征收物业税更难以施行。因此，如何制定有效的税收征管措施，也是目前迫切需要解决的问题。
二、解决物业税改革难点的对策
（一）保留现有的土地出让金制度，综合利用市场和税收手段调控土地市场
由于土地出让金与物业税在性质和职能上不同，将土地出让金并入物业税面临着法律方面的障碍。另外，将土地出让金并入物业税还存在减少地方财政收入、对旧房的重复征收、土地价值评估难等诸多弊端。所以，笔者认为，应在保留现有的土地出让金制度的基础上，将现行房产税、城镇土地使用税、城市房地产税和土地增值税等税费并入物业税统一征收。理由是，土地为国家所有，保持现有土地出让金制度，通过征收土地出让金来提供土地使用权，有利于政府通过市场机制对土地资源进行配置。而对政府投资部分所形成的级差地租，即土地增值，目前是通过土地增值税在房地产转让交易环节征收的，只有当房地产转让，税收才能变现，随着土地增值税并入物业税，物业税将根据土地增值的情况按年征收，这可以保证政府在土地增值的情况下相应地获得财政收入，同时也有利于政府利用税收手段调控土地市场。
（二）建立财产登记制度，构建信息共享平台
物业税于保有环节对房地产征收，涉及千家万户，迫切需要详细的不动产登记资料和涉及房地产各环节的信息数据。因此首先应当建立健全我国个人财产登记制度，贯彻落实《物权法》，对个人自建房、房改房、集资房等房屋，进行全面清理登记，发放产权证书，明确物权，确定物业税的纳税人。其次应当建立完善的户籍、住房、土地管理信息系统，对社会开放，接受群众监督；同时构建信息共享的房地产管理平台，建立一个贯穿房地产开发、保有、使用等各环节的政府信息传递机制，健全房地产信息数据库，明确各部门之间协税的法律义务和责任，实现跨部门的信息交换和共享。只有这样，才能使物业税的开征做到公平、公正，以遏制房地产投机行为，促进房地产行业健康发展。
（三）建立科学的房地产价值评估体系
物业税以房地产评估值为计税依据，要保证房地产评估值的客观准确，必须建立科学的房地产价值评估体系。首先必须建立健全有关财产评估的制度和法规；其次应设立专门的评估机构，配备专业的评估人员，由土地部门、物价部门和税务部门等有关单位联合组建专门的房地产评估机构，招聘评估人员；再次是确定评估方法，以物业税开征第一年为基准年度，合理确定房地产的估价基数，以后各年均加上该年评估升值价，评估值每3～5年重估一次；最后在正式开征之前，要事先做好充分的准备工作，搜集大量详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息，并对信息进行整理和储存，建立数据库。以房地产评估值计税有利于对保有阶段的房地产实行有效的宏观调控，引导纳税人合理使用房地产，实现资源有效配置。
（四）正确对待房价上涨，适时推行物业税
在笔者看来，房价上涨最根本的原因是地价的不断上涨。近几年来，由于不断压缩土地供给，这给购房者造成住房紧缺的恐慌心理，更加剧了供不应求，结果就是房地产市场报复性反弹，房价越来越高。还有就是一些媒体的夸大炒作，人为地放大稀缺，推涨了房价。近几年来，国家先后出台了一系列房地产调控政策，其中包括加息、提高首付等，但其效果并不明显，房价逆调控而涨。所以，仅靠加息、提高首付、取消期房或者征收物业税来降房价，可能不完全切合实际。笔者认为，应该充分肯定住房改革的市场化方向。其实不少市场化的东西政府靠行政命令想限制也限不住。政府迫切需要做的是健全住房基本保障制度，让中高收入家庭住宅基本上由市场解决，低收入家庭的住房问题由社会保障解决。此次全国扩大廉租房建设，扩大保障范围，从最低收入家庭扩大到低收入家庭，值得力推。综上所述，应该重新对物业税的课征目的进行合理定位，以调节贫富差距作为物业税的主要功能，选择适当时机开征物业税，发挥其作为财产税应有的作用。
（五）立足国情，设计合理的物业税征收制度
由于物业税开征是个利益纠葛复杂的浩大工程，税制设计的重点应该立足于我国的现实国情，本着“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，力求使税制科学、合理。
1.征税范围的设计。首先，物业税的征税范围应该包括农村。考虑到农村地区，尤其是中西部地区经济基础相对薄弱，农民的收入水平普遍较低，负担能力有限，可以根据各地实际情况，因地制宜地制定一些辅助性减免税收政策，比如对农村家庭用房免税等。其次，不论是商品房还是福利房，也不论是营业房还是自住房，均纳入征税范围。随着我国住房制度的改革，大部分公有住房已转为个人拥有，居民住房的商品化程度大大提高，个人住房规模越来越大。从调节居民收入分配和促进税收公平考虑，必须将居民所拥有的各种不同产权形式的房产纳入物业税的征收范围。再次，应对所有住房都征税。为了减轻普通消费者的负担，可以考虑限定人均居住面积标准，对于限额内的部分，可通过税收优惠予以照顾。
2.税率的设计。首先，笔者认为不宜采用“双轨制”税率，这是因为：房产与土地是密不可分的，将房产与土地割裂开来分别征收物业税，既不合理，也难以操作。所以应根据土地和房产的综合评估价值制定统一的税率，统一征收物业税。其次，税率不宜过高，让居民普遍能够接受。并且中央应设置幅度税率，由地方在规定幅度范围内，根据本地市政建设状况、经济繁荣程度等实际情况，确定本地区的具体适用税率，赋予地方一定的税收管理权限。再次，在设计税率时，应当对人均住房面积标准以内的部分，实行较低的税率，甚至免税；超过这个标准的部分，采用较高的税率；对于经济适用房、农村家庭用房则可以免税，以照顾低收入家庭。
3.征收管理的设计。由于物业税在房地产保有环节征收，涉及千家万户，征收管理难度非常大。鉴于此，笔者认为，首先，物业税应当实行代收代缴和自行申报相结合的征收办法，对于单位住房，可由单位代收代缴；对于商品房，可由物业公司或者业主委员会代为收缴；而对于个人自建房屋，则由纳税人自行申报缴纳。其次，国家必须完善相关法律，建立有效的惩罚机制，以此保证物业税顺利征收，减少逃税、恶性抗税事件的发生。同时还要加强宣传，提高民众对物业税的认识和缴纳的自觉性。
