2012年中级审计师《审计理论与实务》复习：投资性房地产审查

第二部分
第五章 筹资与投资循环审计

　　知识点十三、投资性房地产审查（P336）

　　1.审查投资性房地产计价的正确性

　　外购投资性房地产的成本——购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；

　　自行建造投资性房地产的成本——建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。

　　2.审查投资性房地产的账务处理的正确性

　　（1）投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，检查是否将自用房地产和作为存货的房地产作为投资性房地产处理。

　　（2）企业应当在资产负债表日采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，审查企业采用的计量模式是否适当。

　　（3）采用成本模式计量的建筑物，是否按照企业会计准则的规定计提折旧；采用成本模式计量的土地使用权，是否按照企业会计准则的规定进行摊销。

　　（4）审查投资性房地产采用公允价值模式计量时，是否同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

　　采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整期账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，审查企业相关业务处理是否按照以上规定处理。

　　3.房地产用途转换的业务处理的审查

　　（1）成本模式计量

　　将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

　　（2）公允价值模式计量

　　采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额记入当期损益。

　　自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额记入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额记入所有者权益。

　　（3）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更

　　成本模式转为公允模式的，是否作为会计政策变更，按照企业会计准则的规定处理；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　4.投资性房地产信息披露的正确性

　　审查企业是否在附注中披露：

　　（1）投资性房地产的种类，金额和计量模式；

　　（2）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况；

　　（3）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响；

　　（4）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响；

　　（5）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。