美国房贷标准收紧抑制购房需求

　　尽管1月新屋开工数据走高，但1月单户型住宅新屋开工数下降，暗示住房建筑商仍面临许多困难，银行收紧对申请房贷人的要求是抑制购房需求的重要原因之一。

　　综合媒体2月17日报道，16日公布的数据显示，美国1月份新屋开工数上升14.6%，折合成年率为596,000套。不过，增加的新屋开工数全部来自5房及以上户型。不要从1月份新屋开工数上升中过快得出住房市场转强的结论。住房建筑商依然面临许多困难，符合申请房贷资格的人数减少就是其中之一。

　　1月份多户型住宅新屋开工数较前月猛增80%，折合成年率为171,000套，创2009年2月以来的至高水平。当月单户型住宅新屋开工数下降1.0%，去年12月为下降8.4%.除高失业率及位于纪录高位的止赎房屋数量外，另一个拖累住房市场的因素是银行收紧对申请房贷人的要求。

　　1月美联储进行的调查显示，第一季度收紧房贷标准的银行数量略高于放宽房贷标准银行的数量。虽然目前收紧房贷标准的银行比例远低于住房市场滑坡时期，但表明银行依旧对住房贷款十分警惕。如果符合房贷资格的人数减少，显而易见，购房者将会减少，而新屋开工数也会相应减少。

　　住房市场调查机构Zillow.com的数据显示，截至2010年底，全美9个大都市购房首付比例的中值为22%，较三年前提高了一倍。

　　尽管新单户型住宅的价格中值已大幅降至24.15万美元，但首付比例提高意味着潜在购房者手头必须有4.8万美元现金，另外还要有现金支付房地产交易相关手续费。

　　近来房贷利率提高也抑制了消费者的买房需求。Mortgage Bankers Association提供的数据显示，30年期固定房贷利率目前已升至5.12%，而2011年伊始为4.78%.同期购买申请减少9%.

　　房贷市场的另一个问题是两房未来命运的不确定性。这两个机构为全美近90%的房贷提供担保。如果政府决定关闭“两房”，那么私营房贷部门将如何继续经营以及申请房贷的标准将发生何种变化就不得而知了。

　　Naroff Economic Advisors的Joel Naroff称，如果住房建筑市场还有任何希望的话，一定不是在自有住房，而是在租赁上。

　　房贷标准提高对新屋建造的抑制并不能成为银行恢复大量放贷的理由。即便房价位于当前较低水平，收紧房贷标准依然有助于预防新一轮违约的出现。不过，住宅是价格高昂的商品，需要贷款购买。极少有购房者能够以现金全额付款。提高房贷标准，则需求将维持低迷状态，这意味着未来一段时间住房市场仍将是经济增长的拖累。

　　当然，人们仍然需要有地方住，这就解释了1月份新屋开工数为何会大幅增加。