初级会计职称《经济法基础》知识预习：土地增值税的计税依据

初级会计职称考试《经济法基础》 第五章 其他相关税收法律制度

　　知识点三十、土地增值税的计税依据

　　增值额的计算公式为：增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目

　　（一）转让房地产取得的收入

　　纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益；从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　（二）扣除项目及其金额（重点掌握）

　　1.取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）：包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。

　　2.房地产开发成本（适用新建房转让）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

　　3.房地产开发费用（适用新建房转让）

　　（1）纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：

　　最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

　　（2）纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

　　4.与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）：包括营业税、城建税、印花税、教育费附加视同税金扣除。

　　5.财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）

　　从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%

　　提示：（1）此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；（2）取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。

　　6.旧房及建筑物的扣除金额（适用存量房地产转让）

　　税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征地增值税。

　　（1）“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

　　评估价格=重置成本价×成新度折扣率

　　（2）对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。

　　提示：从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异归纳图表：

　　解释：从不同转让标的看扣除项目的差异：

　　（1）新建房地产转让时可扣除：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本；③房地产开发费用；④与转让房地产有关的税金；⑤财政部规定的其他扣除项目。

　　（2）存量房地产转让时可扣除：①取得土地使用权所支付的金额；②与转让房地产有关的税金；③旧房及建筑物的评估价格。