谈谈房地产企业计税成本对象的确定原则

房地产企业为特殊的生产企业，其产品为单一的房产，没有体现质的区别。不似工业企业，产品多样化，体现质的多样化，那么房地产企业成本核算对象如何确定呢？下面谈谈房地产企业计税成本对象的确定原则及相关内容。

1.成本对象的定义

成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。

《企业产品成本核算制度》（财会2013 17号）规定：成本核算对象是会计核算时进行成本归集、分配的费用承担项目，企业应当根据生产经营特点和管理要求，确定成本核算对象，归集成本费用，计算产品的生产成本。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发2009 31号）规定：计税成本对象是按照税收规定进行成本核算与计量的费用承担项目。一般情况下，计税成本对象和成本核算对象应保持一致，以提高会计核算效率，保证成本核算的准确性，减少非必要性的税会差异调整。

2.成本核算对象的确定与实施

（1）财会2013 17号文规定：房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象；

（2）成本核算对象的确定应满足成本计算的需要，便于成本费用的归集，利于成本的及时结算，适应成本监控的要求，具体可结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等实际情况确定；

（3）成本核算对象应在开工前确定，一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性；

（4）成本核算对象的确定必须由财务负责人审核通过，同时与造价部、工程部等业务部门及公司管理层沟通其合理性，并达成一致意见；

（5）成本核算对象确认后，在不影响项目开发的情况下，签订工程合同、支付工程款等工作，应与成本核算对象保持一致，避免业务部门对成本数据的再拆分。

3.计税成本对象的确定原则（国税发2009 31号文）

（1）可否销售原则，开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（2）分类归集原则，对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（3）功能区分原则，开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（4）定价差异原则，开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（5）成本差异原则，开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（6）权益区分原则，开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

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