房地产企业出租房屋如何进行财税处理？纯干货！

房地产企业在项目开发完成后，一般会将房产用于销售，但有时出于一些原因也会将房产用于办公或出租。在这种情况下，房地产企业出租房屋如何进行财税处理呢？

1.房地产开发企业出租房屋的会计核算

一次性收到房屋租金

借：银行存款

       贷：预收账款/合同负债

缴纳增值税

（1）如果房屋所在地与机构所在地不在同一县市，需在房屋所在地预缴增值税

借：应交税费—预交增值税/应交税费—简易计税

       贷：银行存款

（2）如果房屋所在地与机构所在地在同一县市，直接就不动产出租进行纳税申报

借：预收账款/合同负债

       贷：应交税费—应交增值税（销项税额）/应交税费—简易计税

按出租期间分期结转收入

（1）如果房屋所在地与机构所在地不在同一县市，需在房屋所在地预缴增值税

借：预收账款/合同负债

       贷：其他业务收入

              应交税费—应交增值税（销项税额）/应交税费—简易计税

（2）如果房屋所在地与机构所在地在同一县市，直接就不动产出租进行纳税申报

借：预收账款/合同负债

       贷：其他业务收入

按出租期间分期结转成本

借：其他业务成本

       贷：投资性房地产累计折旧

2.房地产开发企业出租房屋的税务处理

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

【案例解析一】

2020年5月1日，万华房地产公司将2016年1月取得的房屋对外出租，一次性收取两年租金210万元。

该房屋与万华公司机构所在地不在同一县市，万华公司对于该笔出租业务采用简易计税方法。

房屋所在地附加税税率分别为：城市维护建设税7%，教育费附加3%，地方教育附加2%。

1.收到房屋租金

借：银行存款 2100000

       贷：预收账款/合同负债 2100000

2.在房屋所在地预缴增值税、增值税附加税

借：应交税费—简易计税 100000（2100000/（1+5%）*5%）

                    —应交城市维护建设税 7000（100000*7%）

                     —应交教育费附加 3000（100000*3%）

                     —应交地方教育附加 2000（100000*2%）

       贷：银行存款 112000

万华公司需在机构所在地就此项租金收入进行增值税纳税申报。

在房屋所在地缴纳2020年5-12月房屋出租房产税（未考虑2020年1-4月房产税）

应税租金：2100000/（1+5%）/2/12*8=66.67万元

应缴纳房产税：66.67*12%=8万元

借：应交税费—应交房产税 80000

      贷：银行存款 80000

3.2020年5月结转租金收入及税金

借：预收账款/合同负债 87500（2100000/2/12）

       贷：其他业务收入 83333.33

             应交税费—简易计税 4166.67

借：税金及附加 10500

       贷：应交税费—应交城市维护建设税 291.67

                           —应交教育费附加 125

                           —应交地方教育附加 83.33

                           —应交房产税 10000

【案例解析二】

万华房地产公司是增值税一般纳税人， 2020年5月1日将2018年1月取得的房屋对外出租，根据合同约定，一次性收取两年租金218万元。

该房屋与万华公司机构所在地在同一县市，万华公司对于该笔出租业务采用一般计税方法。

房屋所在地附加税税率分别为：城市维护建设税7%，教育费附加3%，地方教育附加2%。

1.收到房屋租金

借：银行存款 2180000

       贷：预收账款/合同负债 2180000

2.确认应交增值税

借：预收账款/合同负债 180000

       贷：应交税费—应交增值税（销项税额） 180000（2180000/（1+9%）*9%）

3.缴纳2020年5-12月房屋出租房产税（未考虑2020年1-4月房产税）

借：应交税费—应交房产税 80000

       贷：银行存款 80000

4.2020年5月，结转房屋出租收入及税金

借：预收账款/合同负债 83333.33

       贷：其他业务收入 83333.33

借：税金及附加 10000

       贷：应交税费—应交房产税 10000

如果你想进入房地产行业做会计的话，需要具有扎实的房产企业相关理论基础，根据大家的需求，正保会计网校推出行业账税专题——《房地产企业账务处理及税务风险防控专题》配置做账软件+开票报税软件+电子资料，助你成功进入房地产企业！

本文是正保会计网校原创文章

转载请联系正保会计网校授权