疫情期间企业减免了三个月的租金，如何税务处理？

因为疫情原因，我给长期承租我厂房的企业减免了三个月的租金，租金已经提前预收并开票给对方，具体税务处理：

1.增值税——不需要视同销售

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1营业税改征增值税试点实施办法第十四条规定的视同销售服务。

2.如何开票

（1）延长租赁期或抵下期租金，不退租金，不涉及开红字发票的问题

（2）如果退回租金，开红字发票，跨年也可以按规定开具红字发票，按规定开具红字增值税专用发票，并按扣减后的销项税额重新开具增值税专用发票。

3.房产税

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

所以实务中，考虑到房产税的问题（是否属于财税〔2010〕121号的情形存在争议），不建议采用“全免”，象征性收取1元/月，房产税还是按照从租（1元为基数）缴纳。由于属于特殊时期，特殊时期政府安排和指导的价格、提倡免租金理应不属于“价格明显偏低”情形。

4.企业所得税

国税函〔2010〕79号第一条规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

（1）已“按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现”，冲减收入；

（2）按“在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入”，则不需要调整免租金前的收入，按照免租金月份+剩余收租金月份，分期均匀计入相关年度收入。

【例】租赁期2019年7月-2021年6月，2年24个月，每个月租金12万元，免租金2020年1-3月，不考虑其他情况，则：

（1）2019年7月-12月，已经按规定确认每月租金12万元；

（2）2020年1月-2021年6月，分期均匀计入相关年度收入，每月租金收入按照10万元（12×15/18）。

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