收取的物业费如何进行税务处理？

物业管理，是指物业服务企业按照与业主的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

从事物业管理和其他经营活动取得各项收入的确认

物业管理费

物业管理企业从事物业管理和其他经营活动取得各项收入时：

借：银行存款/库存现金/应收账款

贷：主营业务收入/其他业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）

物业服务合同中的甲方是产权人，物业公司是乙方。甲方将商铺租给第三方，第三方向乙方交物业管理费，物业公司是向合同甲方开发票还是向实际付款人开发票？

某物业公司是一般纳税人，2019年5月一共收取了物业费1060000元，购进各类日常维修物料取得增值税专用发票注明金额100000元，税额13000元。财税处理如下：

收取的物业费含税，确认收入时应该价税分离：1060000/1.06=100（万元），销项税额=100万×6%=6（万元）。 

借：银行存款 　　　　　　　　　　 　1060000

贷：主营业务收入 　　　　　　　　　　1000000

应交税费—应交增值税（销项税额） 　60000

借：原材料 　　　　　　　　　　　　　100000

应交税费—应交增值税（进项税额）　13000

贷：银行存款 　　　 　　　　　　　　　113000

维修时使用了该项原材料

借：主营业务成本 100000

贷：原材料 　　　100000

某物业公司为小规模纳税人，当月收取物业费10300元；购进物料，取得增值税普通发票注明金额1000元，税额130元。

根据财会〔2016〕22号文件的规定，小规模纳税人只需在“应交税费”科目下设置“应交增值税”等3个明细科目，“应交增值税”科目不需要设置专栏。应交增值税为：10300/ 1.03×3%= 300 （元）。

借：银行存款 　　　　　　　10300

贷：主营业务收入 　　　　　10000

应交税费——应交增值税　 300

借：原材料　　　　　　　　　1130

贷：银行存款 　　　　　　　 1130

税收解决方案

1.如果在收取时开具发票的，开具发票的当天即为增值税纳税义务时间。

2.如果在收取时未开具发票的，在未提供物业服务应税行为之前收到的款项不属于收讫销售款项，不能按照一次性收款时间确认纳税义务发生，应在每月提供物业服务后确认收入和增值税，并于本征期结束前申报缴纳增值税。

“老带新”免物业费的税务处理

情形一：假设全年物业费4000元，业主交2000元，另2000元由房地产公司交，物业公司（假设为一般纳税人）共确认4000元收入。

1.增值税：

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，第十一条规定，有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。因此，物业公司免物业费，优惠部分由房地产公司承担的属于销售物业管理服务。

2.企业所得税：

根据《中华人民共和国企业所得税法》第六条第二项规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（二）提供劳务收入，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十五条规定，企业所得税法第六条第（二）项所称提供劳务收入，是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。

3.个人所得税：

（1）老业主：劳务报酬所得

（2）新业主：不征收个人所得税

情形二：优惠的部分由物业公司承担。

假设全年物业费4000元，业主交2000元，另2000元物业公司赠送。

增值税：根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第十四条第一项规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

注：税务机关有可能会核定销售额。

企业所得税：根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，物业公司应当就这部分减免的物业费确认视同销售收入。

个人所得税：向老业主赠送的物业费应按劳务报酬所得代扣代缴个人所得税；向新业主赠送的物业费不代扣代缴个人所得税。

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