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收取的物业费如何进行税务处理?

来源: 正保会计网校 2021-02-19
普通

物业管理,是指物业服务企业按照与业主的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

从事物业管理和其他经营活动取得各项收入的确认

收取的物业费如何进行税务处理?

物业管理费

物业管理企业从事物业管理和其他经营活动取得各项收入时:

借:银行存款/库存现金/应收账款

贷:主营业务收入/其他业务收入

应交税费——应交增值税(销项税额)

物业服务合同中的甲方是产权人,物业公司是乙方。甲方将商铺租给第三方,第三方向乙方交物业管理费,物业公司是向合同甲方开发票还是向实际付款人开发票?

某物业公司是一般纳税人,2019年5月一共收取了物业费1060000元,购进各类日常维修物料取得增值税专用发票注明金额100000元,税额13000元。财税处理如下:

收取的物业费含税,确认收入时应该价税分离:1060000/1.06=100(万元),销项税额=100万×6%=6(万元)。 

借:银行存款             1060000

贷:主营业务收入           1000000

应交税费—应交增值税(销项税额)  60000

借:原材料              100000

应交税费—应交增值税(进项税额) 13000

贷:银行存款              113000

维修时使用了该项原材料

借:主营业务成本 100000

贷:原材料    100000

某物业公司为小规模纳税人,当月收取物业费10300元;购进物料,取得增值税普通发票注明金额1000元,税额130元。

根据财会〔2016〕22号文件的规定,小规模纳税人只需在“应交税费”科目下设置“应交增值税”等3个明细科目,“应交增值税”科目不需要设置专栏。应交增值税为:10300/ 1.03×3%= 300 (元)。

借:银行存款        10300

贷:主营业务收入      10000

应交税费——应交增值税  300

借:原材料         1130

贷:银行存款         1130

税收解决方案

1.如果在收取时开具发票的,开具发票的当天即为增值税纳税义务时间。

2.如果在收取时未开具发票的,在未提供物业服务应税行为之前收到的款项不属于收讫销售款项,不能按照一次性收款时间确认纳税义务发生,应在每月提供物业服务后确认收入和增值税,并于本征期结束前申报缴纳增值税。

“老带新”免物业费的税务处理

情形一:假设全年物业费4000元,业主交2000元,另2000元由房地产公司交,物业公司(假设为一般纳税人)共确认4000元收入。

1.增值税:

根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)第十条规定,销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产,第十一条规定,有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。因此,物业公司免物业费,优惠部分由房地产公司承担的属于销售物业管理服务。

2.企业所得税:

根据《中华人民共和国企业所得税法》第六条第二项规定,企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入,为收入总额。包括:(二)提供劳务收入,根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十五条规定,企业所得税法第六条第(二)项所称提供劳务收入,是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。

3.个人所得税:

(1)老业主:劳务报酬所得

(2)新业主:不征收个人所得税

情形二:优惠的部分由物业公司承担。

假设全年物业费4000元,业主交2000元,另2000元物业公司赠送。

增值税:根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)第十四条第一项规定,下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

注:税务机关有可能会核定销售额。

企业所得税:根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定,企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,物业公司应当就这部分减免的物业费确认视同销售收入。

个人所得税:向老业主赠送的物业费应按劳务报酬所得代扣代缴个人所得税;向新业主赠送的物业费不代扣代缴个人所得税。

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