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一文带你了解房产税常见热点问题,以及税收筹划要点分析!

来源: 正保会计网校 2020-07-24
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税收对于大部分会计人员来说都是一大难点问题,而税收又自带风险,一不小心可能就掉进了“坑”中,房地产企业也不例外,为了避免掉入到坑中,我们一起来了解一下房产税吧!

一文带你了解房产税常见热点问题,以及税收筹划要点分析!

房产税的纳税人

在我国城市、县城、建制镇和工矿区(不包括农村)内拥有房屋产权的单位和个人,具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。

1.产权属于国家所有的,其经营管理的单位为纳税人。

2.产权属于集体和个人的,集体单位和个人为纳税人。

3.产权出典的,“承典人”为纳税人。

【举例】甲向乙借一笔钱,甲将自己的房屋给乙进行使用,乙不向甲收取借款利息,甲不向乙收取房屋租金,甲是出典人,乙是承典人。

4.产权所有人、承典人均不在房产所在地的,房产代管人或者使用人为纳税人。

5.产权未确定以及租典纠纷未解决的,房产代管人或者使用人为纳税人。

6.纳税单位和个人“无租使用”房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,由使用人代为缴纳房产税。

【注意】房屋出租原则上“出租人”为纳税人,但在无租使用的情况下,承租人实际受益,因此由承租人代为缴纳。

【记忆提示】受益人纳税。

常见的房产税税收筹划以及要点分析

1.房屋租金进行拆解—— ( 物业费、租金或者场地租赁、房屋租赁)

物业费比例超过50%,还可以享受增值税加计抵减的税收政策。

2、房屋分割出租—— (墙面、屋顶、电梯分割出租)

墙面、屋顶、电梯的租金不缴纳房产税

3、改扩建抵租金,不增加房产原值

某企业购置了一块地,共花费2000万元(包括地价)房屋一处,毛坯房以年租金100万元租赁给某酒店,租赁期为5年,酒店花费了5000万元进行了装修。该企业收回房产时,房产原值依然为2000万元。

经营性租赁由承租人承担有关装修费用,作为承租人的“长期待摊费用”在不少于三年的期限内分期摊销。

4、从价计征和从租计征的相互转化

A企业将商铺出租给B化妆品商店,每年收取租金200万元,该房产的计税余值为1000万元。

筹划方案:合同改为:由A企业帮助B代销商品,每年收取代销手续费200万元,从租计征转化为了从价计征,减少了房产税。同时,增值税的税率也由9%降为了6%。( 利用免租期实现转化为从价计征) 

5、减值的房产转化为公允价值计量

东莞某高档娱乐城房屋原值为2000万,后来由于经营不善,拆除了部分娱乐设施,改为了普通的写字楼,公允价值由2000万跌至了1000万。可将房产对外投资成立新公司或者投资于关联方。根据《企业会计制度》的规定:” 投资者投入的固定资产,按投资各方确认的价值,作为入账价值。”

房屋转租的租金需缴纳房产税吗?

【举例】甲公司从其他单位租入房屋一栋,每年支付租金20万元,房屋所有人已按规定缴纳了所有税金。2017年1月1日,甲公司将承租的房屋转租给乙公司,每年收取租金25万元。请问甲公司如何计算缴纳房产税?

根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》(国税发[1995]76号)规定,……根据现行房产税政策,房产税由房屋产权所有人缴纳。房产出租的,应由出租人按租金收入的一定比例缴纳房产税,对承租人将房产转租的,其转租收入不再征收房产税。

鲁地税函【1999】282号

第三条规定:对承租人转租的房产,由转租人按其所得租金收入,扣除转租房产所支付的租金后的余额计算缴纳房产税甘肃省、深圳市、云南省、广东省等地转租收入不再征收房产税。

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