房地产企业发生租金收入、销售退回时，会计怎么做账？

房地产企业与一般的企业相比具有它的特殊性，一起看一下房产企业一些特殊的业务怎么处理吧！

一、税务机关关注的租金收入处理

企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

国税发[2009]31号

第十条企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

第二十四条企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

二、税务机关关注的销售折让、销售退回的处理

企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。

三、财政性补助收入调整问题

1.收到补助时，费用已经发生

借：银行存款

贷：其他收益

2.用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的

（1）收到补助时

借：银行存款

贷：递延收益

（2）发生费用时

借：费用类

贷：银行存款

同时：

借：递延收益

贷：其他收益

3.与资产相关的政府补助

（1）收到补助时

借：银行存款

贷：递延收益

（2）完工时

借：固定资产

贷：在建工程

（3）折旧时

借：费用类

贷：累计折旧

借：递延收益

贷：其他收益

【注意】

1.企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

（1）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

（2）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

（3）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

2.根据实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。

3.企业将符合本通知第一条规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政部门或其他拨付资金的政府部门的部分，应计入取得该资金第六年的应税收入总额；计入应税收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。

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