房地产开发企业材料及工程施工等的采购有哪些管理规定？

房地产开发企业一直是所有会计们密切关注的行业，主要还是因为房地产企业属于高薪行业，关于房地产企业材料及工程施工等的采购行为，有哪些管理规定呢？一起来了解一下吧！

一、采购单位的选择

（1）对于甲供范围内材料的采购及工程施工、监理、设计等单位的选择，采购承办人需对至少三家供货单位进行询价比对；

（2）需采用招标方式确定合同单位的：

材料采购金额在50万元以上的；

单项工程金额在100万元以上的；

勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同价格在10万元以上的。

（3）招标包括公开招标及邀请招标两种；

（4）财务部应该参与评标。

二、采购比价的确定

可比采购成本＝含税价/（1＋税率）－含税价/（1＋税率）×税率×增值税附加税税率

计算一般纳税人和小规模纳税人的可比采购成本平衡点的公式（假定一般纳税人价格为100，小规模纳税人价格为Y，增值税附加税税率12%）

100/（1＋13%）－100/（1＋13%）×13% × 12%＝Y/（1＋3%）－Y/（1＋3%） × 3% × 12%

经过计算，Y＝90.05

即小规模纳税人报价低于90.05时，选择小规模纳税人，反之选择一般纳税人采购成本更低，更合理。

三、工程比价的确定

选择适宜的工程承包方式。如选择甲供工程方式或清包工方式，应事先确认对方的计税方法，并就施工方的计税方法及提供发票适用税率、甲供材占工程造价比例、清包工程占工程造价比例、施工方报价等综合考量，对未来工程税收成本进行测算，以获得最大的增值税税收效益。

计算总包方式及甲供工程方式进项税平衡点的公式（假定工程总造价1，甲供材料占工程造价比例X，甲供材料均可取得13%增值税专用发票）

1/（1＋9%）×9%＝1 × X/（1＋13%） × 13%＋1 × （1－X）/（1＋3%） × 3%

经过计算，X＝62.2%

即甲供材占工程造价比例> 62.2%时，采用甲供工程方式可以获得更多的进项税额；反之，甲供材占工程造价比例< 62.2%时，采用包工包料方式可以获得更多的进项税额。

四、合同签订的必要财税条款及注意事项

（1）合同标的额必须为税前金额；

（2）预付款及进度款支付的方式、数额及时间；

（3）工程施工发生变更时，工程价款的调整方法、索赔方式、时限要求及金额支付方式；

（4）工程竣工价款的结算与支付方式、数额及时间；

（5）工程质量保证金的数额、支付方式及时间；

（6）明确合同相对人的主体身份，其是一般纳税人还是小规模纳税人必须写入合同；

（7）必须明确取得发票的类型及时间，是增值税专票还是普票；开具发票的税率、能否抵扣、开具日期、送达期限等内容；

（8）合同中加注对供应商提供真实合法发票约束的条款，在合同中明确如果供应商提供的增值税发票是假的或虚开的，被相关政府部门查出，一切责任由供应商承担；

（9）业务运营过程中，涉及到商务合同的修改、补充等行为，必须做出明确的约定，其对税款、税率的影响，对增值税专用发票的要求，应一并在合同中做出约定；

（10）违约金不要和购买货物数量挂钩。

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