房地产企业财务预算应该怎样编制？与普通企业有何不同？

预算编制是指预算收支计划的拟订、确定及其组织过程。不论是什么行业都需要编制预算，企业也要进行相应的预算管理。房地产开发企业的行业特点对预算编制有什么影响呢？应该如何下手编制预算呢？

1、房地产开发企业的行业特点对预算编制的影响

（1）房地产开发项目投资数额巨大，成本费用种类多，资金管理难度大；

（2）房地产销售对行业政策及金融市场的敏感度高，销售价格和销售量的波动大，销售收入的把控难度高；

（3）除了成本和收入外，房地产开发项目还应考虑缴纳政府规费、税费等支出；

（4）房地产开发项目开发周期及资金回收周期通常长于一年。

2、预算编制应秉持“先业务预算、资本预算，后财务预算”的原则

房地产开发企业的业务预算应依托工程开发周期，在项目完整预算的基础上，根据开发时点，结合预算周期进行阶段性分解及调整，主要包括预算年度的工程开发进度、销售进度；不同地块、不同分期的开发预算应分别编制。

3、编制年度财务预算应当基于已经审批的公司预算年度的工作计划（项目开发为主），优先考虑人员组织架构及招聘需求、资产购置及租赁需求

4、财务预算是反映公司预算期内可能形成现金收付的各项经营活动的预算，主要包括收入预算、成本预算、固定资产投资预算、销售费用预算、管理费用预算、税费预算等

（1）销售部负责收入预算的编制，收入预算应包括销售的具体楼盘、销售单价、销售面积、实现收入及回款金额；

（2）成本预算由工程部和造价部负责编制，工程项目总预算应该考虑以前年度工程施工情况实时调整，成本预算根据预算年度的预计工程进度对工程项目总预算进行分解；

（3）各部门根据以往年度费用实际发生情况以及预算年度工作任务，提出人员和资产需求，编制费用预算；

（4）人事部综合各部门的人员需求，编制人员招聘预算及人力费用预算；

（5）行政部综合各部门的资产需求，编制资产（包括办公设备、用品）购置、租赁、维修维护等预算；

（6）财务部根据收入、成本、费用情况，编制税金支出预算；

（7）收入回款、成本费用支出、资产购置支出等预算均需分解至每个预算月度；

（8）财务部根据月度资金收支情况，编制资金筹集预算及资金成本支出预算；

（9）根据收入、成本、费用等预算编制预算年度利润表；

（10）以现有资产负债表为基础，考虑预算年度资产、负债变化，编制预算年度资产负债表；

（11）根据各预算月度资金收支情况，编制预算年度及月度预计现金流量表。

5、财务预算的编制审批程序

编制财务预算，一般按照“由下及上、分级编制、逐级汇总、逐级审核”的程序进行。

（1）编制上报

各职能部门结合预算年度公司经营计划、部门工作任务以及预测的执行条件，提出本部门收入、成本费用预算。各职能部门预算经部门领导审批后，交财务部统一汇总并进行资金平衡；

（2）审议批准

年度预算按公司核决权限经董事长（根据核决权限）及各级领导审议并批准通过；

（3）下达执行

财务部将批准通过的财务预算反馈至公司各职能部门，正式执行。

6、年度预算编制的时间安排

（1）管理层于每年10月初发布下年度经营计划；

（2）财务部于每年10月上旬组织召开预算编制动员会，发布预算编制具体细则及时间要求；

（3）各部门于10月20日前编制部门预算，向行政部报送资产需求，向人事部报送人员需求；

（4）各部门于11月10日前向财务部报送销售预算、成本预算、费用预算、资金购置预算等；

（5）财务部对各部门预算进行汇总及资金平衡，并对不合规预算要求编制部门进行调整；

（6）财务部11月20日将审核汇总后的年度预算报公司领导、股东会逐级审批；

（7）审批过程中，如公司领导对预算有疑义，均需重复部门预算调整、财务部汇总审核、各级领导逐级审批的过程；

（8）12月25日前按照核决权限，经公司管理层（股东会）审核批准；

（9）12月31日前财务部将审批的预算转发各部门。

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