房地产开发项目成本费用怎么归集？学完轻松上手房产企业

成本费用的归集与分配一直都是财务人员的一大难题，房地产行业的成本费用就更复杂了，涉及到土地使用费、前期工程费、建筑安装费等等，那房地产企业成本费用你知道应该怎么归集吗？一起来看看吧。

一、归集开发成本。 

6类成本科目：

①土地征收及拆迁补偿费；土地使用费属于本项，土地使用税不属于本项；

②前期工程费；

③基础设施费；

④建安工程费；

⑤公共配套设施费；

⑥开发间接费用。 

3类成本项目： 

①实际发生的开发成本； 

②4类预提费用，包括合同金额不超10%的金额，按照预计造价预提的配套设施费用，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用、按照土地整体预算成本分配的土地 开发成本； 

③待摊费用，如：前期已经完工的配套设施，后期应当负担的部分待摊费用要建立明细台账。

二、准确核算直接成本和共同成本。 

直接成本法，指按期内某一成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例分配。

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法计算与核算。其中，应计入 开发产品成本中的费用属直接成本和能分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益原则和配比原则分配至各成本对象。 

（1）商业外墙砌大理石墙砖（玻璃幕墙），住宅外墙粉刷涂料；

（2）商城扶梯和直通住宅、商业的直梯；

（3）地下车位、地上商业精装、住宅简装，可以直接归属影响的成本

三、合理分摊共同成本。

土地成本必须按占地面积法分摊，一次性取得土地，分期开发的土地开发成本，在征得税务机关同意后，可按土地整体预算成本分配，待全部完工后再行调整；配套设施必须按建筑面积法分摊； 贷款利息可按直接成本法或预算造价法分摊； 其余共同成本分摊方法由企业在四种方法中自行确定。 

（1）土地成本  

先横向，再纵向。先采取占地面积法分割，分割之后采取建筑面积法分摊土地成本。

（2）建造成本 

个性化成本直接归集，可直接归属商业或住宅部分的按直接成本法归集 （如玻璃幕墙）；共同成本（如基础设施）按建筑面积法分摊。   

（3）成本分摊方法。

1）占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例分配。

①一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例分配。 

②分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例分配。 

2）建筑面积法，指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

①一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例分配。

②分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例分配。

3）直接成本法，直接归属于计税成本对象的，直接归集，不必采取建筑面积法、占地面积法等。

4）预算造价法，指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预 算造价的比例进行分配。

四、合理归集各成本对象计税总成本、分配过渡成本对象公共配套设施费。

五、根据实测报告汇总可售面积。 

六、计算单位计税工程成本。

七、根据销售部提供的销售台账，统计已销售面积。 

八、计算税收销售成本。

九、以后年度后续成本调整。

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