干货：房地产企业的开发流程及拿地阶段的财税处理要点！

房地产项目具有资金投入大、建设周期长、成本核算环节多、投资风险高等特点，因此房地产企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作。今天我们就带大家来了解一下房地产企业的开发流程及拿地阶段的财税处理要点，一起来学习一下吧。

一、房地产企业的开发流程

二、拿地阶段的财税处理要点

主要是通过招标、拍卖、挂牌、协议等国有土地出让的方式获得国有土地使用权。

（1）会计核算（支付土地出让金）

借：开发成本-房屋开发成本-xx项目-土地征用及拆迁补偿费-土地出让金

   贷：银行存款

（2）税务处理

a.土地使用税

财税〔2006〕186号规定，对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间，由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

缴纳土地使用税的会计处理：

借：税金及附加

   贷：银行存款

《城镇土地使用税暂行条例》规定：城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

b.契税

《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

所称转移土地、房屋权属是指下列行为：（一）国有土地使用权出让； （二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。

契税税率为3%-5%，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

财税〔2004〕134号规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

缴纳契税的会计处理：

借：开发成本-房屋开发成本-土地征用及拆迁补偿费-契税

   贷：银行存款

c.印花税

《印花税暂行条例》规定：在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。

印花税的应税凭证包括：（1）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；（2）产权转移书据；（3）营业账簿；（4）权利、许可证照；（5）经财政部确定征税的其他凭证。

在房地产企业生产经营的各个环节，均需对应税凭证缴纳印花税。

缴纳印花税的会计处理：

借：税金及附加

   贷：银行存款

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