房地产开发企业会计科目设置

房地产企业在开发过程中会遇到各种各样的问题，本文带你一一解答！房地产企业会计科目设置都有哪些呢？快来看看吧！

一、房地产开发过程中的专业词汇及行业术语

1.土地类型有哪些？

2.土地使用权的出让方式有哪些？

协议出让

招标出让

拍卖出让

挂牌出让

3.三通一平指的是什么？

三通指水通、电通、路通，一平指场地平整。

4.五通一平指的是什么？

五通指通电、通路、通给水、通讯、通排水，一平指场地平整。

5.七通一平指的是什么？

七通指通上水、通下水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、通热力，一平指场地平整。

6.房地产开发商应取得哪“五证”？

房地产开发商在房地产市场上进行房地产开发、销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。“五证”“两书”是最重要的条件。

7.房地产竣工交房时应取得哪“两书”？

《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

8.什么是红线？

红线指规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红笔圈在图纸上，具有法律效力。

9.房屋的用地面积和总建筑面积的概念是什么？

用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和。

三、房地产开发企业会计科目设置

1.开发产品成本的种类和内容有哪些？

开发产品成本按用途可分为四类：

2.开发产品成本（开发成本）项目有哪些？分别核算哪些内容？

（1）土地征用费及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用。

主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

大配套费又叫城市基础设施配套费、市政公用设施配套费，指按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用，按建设项目的建筑面积计征，专项用于城市基础设施和城市共用设施建设。

包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯和环境卫生等设施的建设。建设单位是大配套费的缴纳主体，征收标准以各地方具体政策为准。

（2）前期工程费：指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（3）建筑安装工程费：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（4）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（5）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（6）开发间接费用：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

3.开发间接费用的组成和核算内容有哪些？

（1）开发间接费用核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。

工资

福利费

折旧费

修理费

办公费

水电费

周转房摊销等

劳动保护费

（2）为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，依据企业会计准则，将符合资本化条件的借款费用计入开发间接费用。

（3）期末科目无余额。开发间接费用应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象：

借：开发成本

贷：开发间接费用

4.开发间接费用与管理费用、销售费用的划分

（1）三个会计科目的核算内容

开发间接费用核算的是企业内部独立核算单位直接组织管理开发项目而发生的各项间接费用。

销售费用核算的是企业为销售而发生的各项费用。包括：

①产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费。

②产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费。

③为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用。

管理费用核算的是企业行政管理部门（总部）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用。

包括工资、福利费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失以及其他管理费等。

（2）管理费用和开发间接费用的区别

在实际工作中，往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分。

5.开发产品的核算内容

开发产品核算的是企业已完工开发产品的实际成本。包括土地、房屋、配套设施和代建工程等，具体是指企业已经完成全部开发过程，并已验收合格合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。

6.税金及附加

土地增值税

教育费附加

房产税

车船税

城市维护建设税

地方教育附加

城镇土地使用税

印花税等

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