老会计给您讲解:房地产企业免租涉税风险管控问题!
房地产企业会推出各种活动来促进消费,今天给大家讲下房地产企业促销活动的一种活动方式“免租”是如何进行涉税风险管控的。快来一起看下吧!
一、会计上,免租期内应确认收入。
二、增值税
纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于财税〔2016〕36号第14条规定的视同销售服务。(税务总局公告2016年第86号)
三、所得税:暂不确认收入,先调减处理。
如交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付,根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。(国税函[2010]79号 )
四、房产税
(1)免收租金和无租使用区别
免收租金指本身存在发生租赁事实,但租赁交易中,出租方根据合同约定在一定期限内豁免承租方租金,即免租期是在合同期内支付租金前提下免收部分期限租金行为。
无租使用本身不存在租赁交易行为,实际是一种无偿出借行为。免收租金期间和无租使用他人房产虽表现形式一样,即使用人无需支付租金。但实质完全不同,前者是一项租赁交易,后者属无偿出借。
(2)房产税政策区别
①出租房产免收租金。财税[2010]121号:对出租房产,租赁双方签的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按房产原值缴房产税。
②无租使用房产。财税[2009]128号:无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依房产余值代缴房产税。即在无租使用下,房产税纳税主体仍为产权所有人,只是由使用人代为缴房产税。
房地产企业免租金出租自持商业或城市综合体
相关政策:
财税[2016]43号第2条:“ 房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。”
财税[2010]121号第2条:“对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按房产原值缴房产税。”
财税[2016]36号附件1第14条第(一)项:单位或个体工商户向其他单位或个人无偿提供服务,但用于公益事业或以社会公众为对象的除外,要视同销售服务,缴增值税。
税务总局公告2016年第86号第7条:“纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属财税[2016]36号第14条规定的视同销售服务。”
风险提示:
第一、如出租人存在免租金出租房屋情况,务必在免租期间按房产原值缴房产税。
第二、将租赁合同中免租条款改为租金优惠或打折条款。
如,装修期共 个月,自 年 月 日至 年 月 日;装修期仅限于乙方用作装修,甲方给予乙方租金总价款 折优惠,该优惠不包括该单元的物业管理费及其他费用。
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