【案例讲解】房地产企业售后返租商业模式优化！

售后返租，指开发商销商品房时，约定以购房合同折让优惠后价为成交价，同时与购房者签该房租赁合同，要求购房者一定期限内必须将购买房屋无偿或低价交开发公司统一经营，收益归开发商。 

为实行售后返租，许多房地产公司成立资产管理公司运作售后返租业务。

一般商业经营模式：资产管理公司从购房者个人手中租回商铺（固定收益返还），然后再对外出租。

营改增后这种商业经营模式将产生较重税负，分析如下：

第一、资产管理公司从购房者租回商铺或房屋阶段，购房者需按3%征增值税，符合免征增值税规定除外。购房者是个人下，只能到当地国税局代开3%税率普票，资产管理公司不可抵扣进项税。

第二、资产管理公司从购房者租回的商铺或房屋再对外出租，需缴增值税，一般纳税人9%税率，小规模纳税人3%税率。

因此，资产管理公司对外统一出租的商铺或房屋要依法缴9%增值税。

为降税负，须从合同签订入手：

第一、购房时由资产管理公司与购房者签委托代理租房协议。

第二、由购房者（出租人）、承租人和资产管理公司（中介）签三方租赁合同，约定资产管理公司从租房者租金中收一定比例佣金。

第三、资产管理公司统一汇总到当地国税局代购房者（出租人）扣缴税金，代开普票。

通过以上合同签订，根据财税[2016]36号规定，一般纳税人（资产管理公司）收的佣金按6%征增值税。购房者个人按3%征增值税。资产管理公司降低增值税税负。

案例：成立资产管理公司开展售后返租

（1）案情介绍

某房地产公司营改增后开发一商业大楼，采取售后返租形式销售。房地产公司承诺，购房者买房后，自买房后5年内每年可得房款7%租金。房地产公司再将所售大楼统一租给某商业集团经营。

开发商每年付购房者租金650万元（含增值税），开发商每年收某商业集团付的租金700万元（含增值税）。假设不考虑城建税及附加和不考虑进项税额抵扣。

分析：如何税收筹划才能更省税。

（2）筹划前

售后返租业务产生税费（房产税，印花税等不计）：开发商每年就收到租金需缴增值税： 700 ÷（1+9%） ×9%=57.80（万元）。

开发商付购房者租金650万元，需统一汇总到当地国税局代购房者（出租人）扣缴税金，代开普票。

由于个人在当地国税局代开普票，不可抵扣增值税，房地产公司付购房者租金650万元，没进项税额可抵扣，须对700万元租金全额缴57.80万增值税，税负较高！

（3）筹划方案

房地产公司成立一家资产管理公司，并申请一般纳税人，操作如下：

第一、购房时由资产管理公司与购房者签委托代理租房协议。

第二、购房者（出租人）、承租人和资产管理公司（中介）签三方租赁合同，

约定：资产管理公司从租房者每年租金中扣除付购房者650万元后，剩下的作资产管理公司佣金。

（4）筹划后

资产管理公司可将收的700万元租金分解为代收租金650万元和代理手续费50万元，资产管理公司缴增值税：50 ÷（1+6%） ×6%=2.83(万元）。比开发商与购房者直接签租赁合同节省税金54.97万元。

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