房地产企业收入的税会差异分析！超级详细，建议收藏！
房地产财务小伙伴们，今天正保会计网校-开放课堂给大家讲讲房地产收入差异分析这一个小知识，快来一起看下吧！
房地产企业收入的税会差异分析（三大税和会计上的差异）
一、增值税销售额
对房地产开发企业销售房地产开发项目的，以房地产开发企业将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
意味着房地产企业在交付的当天确认其增值税的销售额并于次月进行增值税纳税申报。
二、企业所得税收入
国税发[2009]31号 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
【关键词：正式签订】
【注】 意味着房地产企业销售未完工产品收到商品房买受人的购房款意味着收入的实现，只是鉴于未完工产品对应的成本无法归集完成，所以按照预计计税毛利率计算其应纳税所得额。
第七条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局规定进行确定。
【结论】在期房销售中，企业所得税的收入确认原则上比大多数企业会计上收入确认时点早，即：在期房销售中（未完工产品），房地产企业的会计上的预收账款在企业所得税上应确认为应税收入（需要按照企业所得税预缴规定进行纳税调整）；
根据国税发[2009]31号第七条，视同销售的企业所得税收入确认时点为开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现；
【视同销售】国税发[2009]31号
第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
【完工产品】国税发[2009]31号
第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
【完工产品】 根据国税函[2010]201号
根据国税函[2010]201号文，房地产开发企业开发产品完工结算的时间为企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。而无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续。
此时，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额；
在税会差异的处理上，企业所得税上主要通过季度预缴制度予以解决，即:在企业年度汇算清缴时，通过附表A105010进行纳税调整。
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