硬核干货，让你秒懂如何预征土地增值税！

预收土地增值税是在还没有确定正确计算出房地产项目增值率的情况下，而采取的预先征收的办法，通常按销售收入的一定比例来征收。

预收土地增值税如何确定，怎么计算让很多财务人员都十分迷茫，今天正保会计网校-开放课堂就给大家讲解下，这预征土地增值税怎么处理吧！

▎预征时间

房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间一般是签订销售合同并收取销售款项的时间。

土地增值税属于地方税种，各地征缴规定不一，但大体原则相同。

如：《深圳市地方税务局关于修订<土地增值税征管工作规程（试行）>的公告》（深圳市地方税务局公告[2016]7号）：

将第十二条修订为“纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税,房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间以转让房地产合同签订时间为准。

房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税的计征依据＝预收款－应预缴增值税税款，并在收取款项次月纳税期限内缴纳，未按规定缴纳的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定，从规定的缴纳税款期限届满次日起，加收滞纳金。”

▎预征率

预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定，不同房产类型（普通住宅、别墅、经适房等）预征率不同，一般为2%-4%，政策性房屋低于此标准。

▎税款计算

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（公告[2016]70号）第一条规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据

=预收款-应预缴增值税税款

预征土地增值税

=土地增值税预征的计征依据×预征率

=(预收款-应预缴增值税税款)×预征率

该文件未对现房销售明确计算公式，国税总局认为：

销售现房，竣工决算报告出来之后，成本可以可靠计量，销售收入也可以确认，显然就不需要预征土地增值税，而是按照成本收入直接计算缴纳！故仅就销售期房预征土地增值税！

但是，现实是残酷的，土增税的扣除项目与企业会计成本存在重大差异，必须通过土增税清算环节才能大体确认，造成竣工交付后到土增税清算前的一段时间无法直接计算缴纳土增税。

尽管我们明白道理：法无明文不征税。但是，实践中，房地产企业在没有进行“通知清算”或者“强制清算”之前，均是需要预征土地增值税的。

因此，我们可以宽泛地理解为：房地产企业没有达到清算条件之前取得的预售收入，均需要预征土地增值税。

▎土地增值税的计税依据

营改增之前，我们是按照当期实现的预售收入作为计税依据，适用当地的预征率计算土地增值税预缴税款。即：当期“预收账款”发生数×土地增值税预征率。

营改增后70号公告中：

土地增值税预征的计征依据=预收款 - 应预缴增值税税款

文件强调“预收款方式销售”，也就是说该文件适用的前提条件是销售期房收入；如果房地产企业销售的是“现房”，则可以不适用该文件，适用哪个文件呢？

《财政部 国家税务总局 关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）文件第三条开宗明义：

“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”。

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