案例讲解：土地使用权价值如何折算计税依据计算房产税？

财税【2010】121号规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计如何核算，房产原值均应包括地价，包括取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

□某企业购入一宗土地，并在其上兴建了一座房产。已知购入土地面积20000平米，购入价值5000万元(含契税、耕地占用税)；兴建的房产占地面积1000平米，建筑面积9000平米，房产造价9500万元(不含增值税含中央空调等)。

1．计算宗地容积率：

宗地容积率＝9000÷20000＝0.45

2．计算需要并入房产原值计征房产税的土地价值：

因为宗地容积率为0.45，小于0.5，因而应当按照建筑的双倍确定并入房产原值的土地价值：

应并入房产原值的土地使用权价值

＝5000÷20000×9000×2＝4500(万元)

3．计算全年应当缴纳的房产税(当地规定的折余比率为70%)：

应纳税款＝(9500＋4500)×70%×1.2%

              ＝117.6(万元)

计算全年应当缴纳的房产税(当地规定的折余比率为70%)：

(9500＋4500)×70%×1.2%＝117.6(万元) 

如果税务局规定分季度缴纳房产税，做分录 

借：税金及附加-房产税  117.6/4=29.4

       贷：应交税费-应交房产税 29.4

申报缴纳：

借：应交税费-应交房产税29.4

       贷：银行存款 29.4

□假设某企业购入一宗土地，并在其上兴建了一座房产。已知购入土地面积20000平米，购入价值5000万元(含契税、耕地占用税)；兴建的房产占地面积1000平米，建筑面积11000平米，房产造价9500万元(不含增值税，含中央空调等)。

1．计算宗地容积率：

宗地容积率＝11000÷20000＝0.55

2．计算应缴纳的房产税：

由于宗地容积率大于0.5，因而企业应当将整个土地使用权的价值并入房产原值计算缴纳房产税。应当缴纳的房产税为(当地规定的折余比率为70%)：

(9500＋5000)×70%×1.2%＝121.8(万元)

借：税金及附加-房产税  121.8/4=30.45万元

       贷：应交税费-应交房产税 30.45万元

申报缴纳：

借：应交税费-应交房产税30.45万元

       贷：银行存款 30.45万元

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