房地产开发企业减费降税政策大解析！
财政部 税务总局2019 39号公告解析（增值税之降税，2019年4月1日起执行）
一、留抵税额退税（申请退税，直接降低税负）
自2019年4月1日起，同时符合以下条件的纳税人，可以向主管税务机关申请退还增量留抵税额：
（1）自2019年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元；
（2）纳税信用等级为A级或者B级；
（3）申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的；
（4）申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的；
（5）自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。
允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额×进项构成比例×60%
进项构成比例，为2019年4月至申请退税前一税款所属期内已抵扣的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）、海关进口增值税专用缴款书、解缴税款完税凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。
a.增值税留抵退税制度适用于包括房地产行业在内的全行业，只要符合条件，就可以申请退还增值税增量留抵税额；
b.增量留抵税额是与2019年3月底相比新增加的期末留抵税额；
c.在计算允许退还的增量留抵税额的进项构成比例时，纳税人在2019年4月至申请退税前一税款所属期内按规定转出的进项税额，无需从已抵扣的增值税专用发票、机动车销售统一发票、海关进口增值税专用缴款书、解缴税款完税凭证注明的增值税额中扣减。（国税局公告2019 45号）
案例解析
万新房地产开发有限公司为增值税一般纳税人，现有两个开发项目，A项目已完工，商铺对外出租，B项目未完工，已取得预售许可证，开始预售。2019年3月期末留抵税额为20万元，2019年4-9月增值税纳税申报情况如下（金额：万元）：
万新公司纳税信用等级为A级，没有出口业务，三年内未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的，未因偷税被税务机关处罚两次及以上的，自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。
（1）2019年4月-9月期末留抵税额和2019年3月留抵税额的比对（金额：万元）
自2019年4月税款所属期起，连续六个月增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额138万元，不低于50万元，因此万新公司符合增值税留抵退税的条件，可在2019年10月征期内申请增值税留抵税额退税；
（2）允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额×进项构成比例×60%，万新公司2019年4-9月进项税额构成分析如下表：
进项构成比例=（28+34+20+35+38+48.5）/（30+35+20+38+40+50）=203.5/213=95.54%
允许退还的增量留抵税额=138*95.54%*60%=79.11万元
（3）万新公司应于2019年10月征期内申请增值税增量留抵税额退税79.11万元，取得该退税额后应进行会计核算
借：银行存款 791100
贷：应交税费—应交增值税—进项税额转出（增量留抵税额退税） 791100
（4）2019年10月纳税申报表填报
（5）2019年10月-2020年3月，如增值税留抵税额满足条件，可于2020年4月征期内申请退税。
二、扩大进项税抵扣范围（提高进项税额）
纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣。
（1）抵扣票据包括哪些？
增值税专用发票、增值税电子普通发票、注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单、铁路车票、公路、水路客票。
（2）抵扣税率是多少？
a.取得增值税专用发票、增值税电子普通发票的，为发票上注明的税额；
b.取得注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单的，为按照下列公式计算进项税额：
航空旅客运输进项税额=（票价+燃油附加费）÷（1+9%）×9%
c.取得注明旅客身份信息的铁路车票的，为按照下列公式计算的进项税额：
铁路旅客运输进项税额=票面金额÷（1+9%）×9%
d.取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式计算进项税额：
公路、水路等其他旅客运输进项税额=票面金额÷（1+3%）×3%
（3）国税局2019 31号公告：“国内旅客运输服务”，限于与本单位签订了劳动合同的员工，以及本单位作为用工单位接受的劳务派遣员工发生的国内旅客运输服务。
【案例解析】
万新公司2019年12月取得旅客运输服务发票10张，其中（1）增值税专用发票5张，金额合计50000元，税额4500元；（2）增值税电子普通发票2张，金额10000元，税额900元；（3）航空运输电子客票行程单1张，票价及燃油附加费金额合计5450元；（4）公路客票2张，票面金额合计412元。
万新公司2019年12月可抵扣旅客运输服务进项税：
（1）增值税专用发票进项：4500；
（2）增值税电子普通发票：900元；
（3）航空运输电子客票行程单：5450/（1+9%）*9%=450元；
（4）公路客票：412/（1+3%）=12元
可抵扣进项税合计=4500+900+450+12=5862元
纳税申报表：
财税2018 54号文件解析（企业所得税之降税，2018年1月1日起执行）
财税2018 54号：企业在2018年1月1日至2020年12月31日期间新购进的设备、器具，单位价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧；单位价值超过500万元的，仍按企业所得税法实施条例、财税〔2014〕75号、财税〔2015〕106号等相关规定执行。
国税局公告2018 46号：所称设备、器具，是指除房屋、建筑物以外的固定资产；
所称购进，包括以货币形式购进或自行建造，其中以货币形式购进的固定资产包括购进的使用过的固定资产；以货币形式购进的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出确定单位价值，自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出确定单位价值。
固定资产购进时点按以下原则确认：以货币形式购进的固定资产，除采取分期付款或赊销方式购进外，按发票开具时间确认；以分期付款或赊销方式购进的固定资产，按固定资产到货时间确认；自行建造的固定资产，按竣工结算时间确认。
固定资产在投入使用月份的次月所属年度一次性税前扣除。企业根据自身生产经营核算需要，可自行选择享受一次性税前扣除政策。未选择享受一次性税前扣除政策的，以后年度不得再变更。
企业选择享受一次性税前扣除政策的，其资产的税务处理可与会计处理不一致。
企业按照《企业所得税优惠政策事项办理办法》（国税局公告2018 23号）的规定办理享受政策的相关手续，主要留存备查资料如下：
（一）有关固定资产购进时点的资料（如以货币形式购进固定资产的发票，以分期付款或赊销方式购进固定资产的到货时间说明，自行建造固定资产的竣工决算情况说明等）；
（二）固定资产记账凭证；
（三）核算有关资产税务处理与会计处理差异的台账。
国家税务总局公告2019 31号文件解析（2019年10月1日起执行）
关于围填海开发房地产项目适用简易计税
房地产开发企业中的一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产项目，围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期在2016年4月30日前的，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。
政策解读：以围填海方式取得土地的房地产项目，其围填海的开工日期可能早于房地产项目《建筑工程施工许可证》上注明的开工日期。为体现房地产老项目简易计税的政策精神，公平税负，《公告》明确，以围填海方式取得土地的房地产项目，围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期在2016年4月30日前的，均属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。
国家税务总局公告2019 33号文件解析（关于增值税发票管理等有关事项的公告，2020年2月1日起执行）
增值税小规模纳税人（其他个人除外）发生增值税应税行为，需要开具增值税专用发票的，可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具。选择自行开具增值税专用发票的小规模纳税人，税务机关不再为其代开增值税专用发票。
增值税小规模纳税人应当就开具增值税专用发票的销售额计算增值税应纳税额，并在规定的纳税申报期内向主管税务机关申报缴纳。在填写增值税纳税申报表时，应当将当期开具增值税专用发票的销售额，按照3%和5%的征收率，分别填写在《增值税纳税申报表》（小规模纳税人适用）第2栏和第5栏“税务机关代开的增值税专用发票不含税销售额”的“本期数”相应栏次中。
国家税务总局公告2019 2号文件解析（2019年1月1日起执行）
小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。
从业人数，包括与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数。所称从业人数和资产总额指标，应按企业全年的季度平均值确定。具体计算公式如下：
季度平均值＝（季初值＋季末值）÷2
全年季度平均值＝全年各季度平均值之和÷4
年度中间开业或者终止经营活动的，以其实际经营期作为一个纳税年度确定上述相关指标。
自2019年1月1日至2021年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。 小型微利企业无论按查账征收方式或核定征收方式缴纳企业所得税，均可享受上述优惠政策。
应对新冠疫情税费减免政策
财政部 税务总局公告2020 9号：
单位和个体工商户将自产、委托加工或购买的货物，通过公益性社会组织和县级以上人民政府及其部门等国家机关，或者直接向承担疫情防治任务的医院，无偿捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的，免征增值税、消费税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
财政部 税务总局公告2020 10号：
单位发给个人用于预防新型冠状病毒感染的肺炎的药品、医疗用品和防护用品等实物（不包括现金），不计入工资、薪金收入，免征个人所得税。
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