土地增值税存量房计算方法是什么

来源：正保会计网校 2025-12-08

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土地增值税存量房计算方法概述

在房地产交易中，土地增值税是针对土地增值部分征收的一种税种。

对于存量房（即二手房），其计算方法主要基于房产的增值额。增值额是指房产转让收入减去扣除项目金额后的余额。
具体公式为：
VAT = (转让收入 - 扣除项目金额) × 税率
其中，转让收入指卖方实际取得的全部价款和相关经济利益；扣除项目包括房产原值、购置时缴纳的契税、合理费用等。
例如，某房产原值为100万元，卖方以200万元出售，期间支付了5万元的相关费用，则增值额为：200万 - 100万 - 5万 = 95万。
税率根据增值额与扣除项目金额的比例确定，通常分为几个档次。

详细计算步骤及注意事项

在实际操作中，计算土地增值税需注意多个细节。
首先，需要准确评估房产的原值和当前市场价值。市场价值可以通过专业评估机构或参考同类房产成交价格来确定。
其次，合理费用的认定至关重要，包括装修费、中介费等。
再次，不同地区的税率可能有所不同，需查阅当地税务机关的规定。
例如，假设某地规定增值额不超过50%的部分按30%征税，超过50%但不超过100%的部分按40%征税，则上述例子中的应纳税额计算如下：
若增值额为95万元，则前50万元按30%征税，剩余45万元按40%征税，总税额为：50万 × 0.3 45万 × 0.4 = 15万 18万 = 33万元。