看懂这几个问题 土地价款并入房产原值再复杂的情形都不怕

财税〔2010〕121号文件规定：无论会计上如何核算，都要将土地价款并入房产原值缴纳房产税，土地价款包括实际支付的土地价款和土地开发费用。实际工作中，需注意掌握以下几个问题：

一、计算方法和顺序

1、首先需要明确的是按每块土地来计算并入房产原值征税，如果企业只有一块土地最为简单，如有多块地需分别计算。

2、因为房产税纳税义务最终要归集到具体的房产上，而房产又存在应税房产、免税房产、从价征收房产、从租征收房产的区别，所以计算顺序应该是（1）、按宗确认房产原值和面积，有证房产按证号分别计算，无证房产也应按宗计算；（2）、判断房屋坐落地块价值是否需要并入房产原值，如需并入则计算确认房产坐落地块的价值；（3）计算出该宗房产所坐落地块的容积率，将该宗地块上所有房产建筑面积（包括应税房产和免税房产）除以土地面积得出；（4）对照不同容积率的不同计算方法将房产坐落地块的土地价值并入地块上所有房屋价值中（包括应税房产和免税房产），对免税房产虽并入但不征税；（5）将每宗应税房产按面积分摊为从价和从租两部分（从租部分可能为零）。对从租房产，虽将地价并入但并不据此征税，而据租金收入征税，对从价部分房产则将地价一并征税。至此完成土地价款并入房产征税的计算确认。

二、房产税纳税义务的起点

房产税纳税义务的起点为房产完工记入固定资产、投资性房地产的时间或房产实际投入使用时间或领取产权证书时间的次月。以三个时间孰前为标准，不单独以会计核算上记入固定资产或投资性房地产为标准。

三、房产原值需关注是否产生应该资本化的资金成本

房产原值的核算确认十分重要，如果少计将持续产生永久性侵蚀税基的影响，需严格执行财务会计制度及税收政策的规定，这不是本文的重点。此处强调的是工作中容易忽视的资金成本的问题，工作中要关注纳税人有无发生为房产投资而产生的借款，其房产建设完工前的借款利息有无记入在建工程科目，需查看建设期借款合同。

四、关于土地价款的问题

1、土地价款包括为取得土地而支付的土地款、契税、登记费用，以及土地开发费用，如取得土地后的三通一平费用、搬迁补偿费用等。强调两条：一是专为取得土地而发生；二是有现金流出，强调的是在地方政府招商过程中，因土地出让金有政策减免、政府垫付或补贴，土地取得成本的确认以及其土地价值的掌握应以与国土部门签订的合同价格为准确认。对土地出让金的减免、补贴等不予扣除。（出让金减免可能存在无现金流出现象），在企业所得税业务中，需要将减免、补贴等确认为补贴收入。

2、国有划拨土地因取得土地未支付款项故不需并入。

3、国有划拨土地以国有土地授权经营或投资入股的土地如索普集团部分土地，不需并入。

4、A法人持有土地，B法人持有房产，在对B法人征收房产税时不需将A公司土地价款并入征税。

5、如果A公司持有土地，而将房产记入A公司的非独立法人的分公司B公司，政策掌握上法定的纳税义务人应该为具有法人资格的A公司。但实际征管中无论房产税由A公司交纳还是由B公司交纳，均应将土地价款并入房产原值征税，如港务集团。

6、国有划拨土地后，发生改制的情况，分两种情况：一类主要为市属企业改制时由新的股东根据改制政策向政府出资购买的情况，则视同支付了土地价款。即使仍保留部分国有股，也应根据改制中的评估的土地价款将其并入征税，如飞亚轴承等；二是改制时并未由新的企业股东向政府出资购买的情况，如正茂集团，不能认定向政府支付了土地价款，则不应将土地价款并入房产价值征税。

7、土地评估增值分两种情况：一是前面所说改制时的评估增值，视同支付了土地价款需并入征税，二是非改制原因而发生的评估增值，则不需并入征税。

五、关于确认容积率的问题

1、计算容积率以每块土地的面积为分母，以每块土地上所有房产面积之和为分子，强调的是分子不能包括不作为房产的水池、油罐、围墙、道路等企业作建筑物记入固定资产的项目。

2、因为可能存在土地上房屋的增减，所有容积率不是固定不变的。

六、关于出租房产和从价房产的几个问题

1、出租房产和从价房产按建筑面积分摊，以各自面积为分子，以总面积为分母，得出分摊系数，乘以包含房产原值和土地价值的总值即可得出分摊系数。

2、用于出租的房屋空租期是否要从价计税。处于空租期的房屋，只要纳税人未转为自用用途，仍旧处于待租、招租状态，则不应转为从价征税房屋征税，仍应作从租征税房屋管理。

3、无偿使用房产的问题：A公司将房产无偿提供给B公司使用，应由B公司按房产原值从价征收房产税，实际工作中，存在这种现象，如A公司将价值100万元，面积100㎡的房屋租给B公司，租期1月-12月，共12个月，每月租金2万元，1-3月作为免租期优惠，不收房租，4-12月收取房租18万元，则A公司应缴房产税18万×12％=2.16万元房产税，B公司应缴100万×70％×1.2％&Pide；12×3=0.21万元房产税，两公司合计缴纳2.37万元，要比A公司每月向B公司收房租1.5万元全年18万元的方案多交房产税0.21万元。

七、关于无证土地及无证房产的问题

1、不管有无土地证，均以是否支付了土地价款为原值掌握是否并入房产原值征税的问题。

2、不管无证房产证，房产原值及面积的计算要求不变。

3、对无证土地和房产，土地面积和房产建筑面积需由企业据实自报并计算缴纳，税务机关有权核实调整。