盘活闲置厂房如何实现利润最大化

甲公司因实施异地技术改造搬入新厂区经营，为提高资产利用率，拟盘活闲置的老厂房。经前期接洽，地处老厂房周边的丙公司，有利用该厂房作为仓储用房的意向。甲公司对该老厂房的盘活有两种方案可供选择，现从纳税筹划角度分析如下：

甲公司与丙公司均为地处城市新区从事货物加工的盈利企业，均为增值税一般纳税人，城建税7％、教育费附加3％、地方教育费附加2％，企业所得税适用税率为25％，未享受企业所得税优惠政策，暂不考虑其他税费。甲公司老厂房原值4000万元，折旧年限20年，已使用10年，不考虑净残值，年折旧额4000÷20＝200（万元）。

方案一：房产出租时

甲公司房产出租。甲公司将该厂房直接出租给丙公司，月收租金200万元；丙公司招聘员工进行仓库管理，需支付人工及其他固定费用144万元。双方签订房屋租赁合同。

甲公司：年收房屋租金2400万元，应交房产税2400×12％＝288（万元），应交营业税2400×5％＝120（万元），城建税120×7％＝8.4（万元），教育费附加120×3％＝3.6（万元），地方教育费附加120×2％＝2.4（万元），房产税及城建税和教育费附加合计288＋120＋8.4＋3.6＋2.4＝422.4（万元），可在企业所得税前扣除，该项业务应交企业所得税（2400－200－422.4）×25％＝444.4（万元），获得净利润2400－200－422.4－444.4＝1333.2（万元）。

丙公司：租赁该厂房作为仓库作用，年支付租金2400万元，支付人工及其他固定费用144万元，合计支出为2400＋144＝2544（万元），该部分支出可在企业所得税前扣除，抵减企业所得税2544×25％＝636（万元），减少净利润2544×（1－25％）＝1908（万元）。

甲公司和丙公司因该房产租赁行为合计对净利润的影响为1333.2－1908＝－574.8（万元）。

方案二：提供仓储服务时

甲公司提供仓储服务。根据《财政部、国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）规定，提供仓储服务属现代服务业范畴，增值税率为6％。甲公司招聘员工利用老厂房为丙公司提供仓储服务，双方签订仓储保管合同。

甲公司：年收仓储服务费2544万元，开具增值税专用发票，应税劳务销售额为2544÷（1＋6％）＝2400（万元）；支付人工及其他固定费用144万元，应交增值税2400×6％＝144（万元），城建税144×7％＝10.08（万元），教育费附加144×3％＝4.32（万元），地方教育费附加144×2％＝2.88（万元）。城建税及教育费附加合计10.08＋4.32＋2.88＝17.28（元），可在企业所得税前扣除，该项业务应交企业所得税（2400－200－144－17.28）×25％＝509.68（万元），获得净利润2400－200－144－17.28－509.68＝1529.04（万元）。

丙公司：支付仓储服务费2544万元，取得增值税专用发票，可抵扣增值税进项税额144万元，仓储成本2544－144＝2400（万元），可在企业所得税前扣除，抵减企业所得税2400×25％＝600（万元），减少净利润2400×（1－25％）＝1800（万元）。

甲公司和丙公司因该房产租赁行为合计对净利润的影响为1529.04－1800＝－270.96（万元）。

方案差异分析

根据上述分析，甲公司所获方案二净利润二比方案一多，丙公司所减少净利润方案二比方案一少；两公司作为一个整体考虑，方案二比方案一净利润对净利润的影响少574.8－270.96＝303.84（万元），因此，方案二可行。

方案二比方案一更为有效的原因主要是，按照现行税收政策规定，房产租赁业务应征收房产税和营业税；而提供仓储服务只征收增值税，应税劳务接受方符合条件的还可以抵扣增值税进项税额，从而进一步降低成本费用支出。

企业在盘活闲置房产时，可参照上述思路，具体情况具体分析，方案的比较不但比较个体的差异，还是顾及合作双方作为一个整体的差异。同时要考虑以下几个方面。

1.业务实质符合规定。财税〔2013〕106号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》所附《应税服务范围注释》第三条第（四）项规定，仓储服务指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。如果将房产用于办公或其他方面则不符合税收规定。

2.分开核算。财税〔2013〕106号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十五条规定，纳税人提供适用不同税率或者征收率的应税服务，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。其附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条规定，混业经营。试点纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或征收率：（1）兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。（2）兼有不同征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用征收率。（3）兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。为此，纳税人混业经营应分开进行核算，避免从高适用税率。

3.取得一般纳税人资格。财税〔2013〕106号文件第三条规定，应税服务的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。同时，根据《国家税务总局关于营业税改征增值税试点增值税一般纳税人资格认定有关事项的公告》（国家税务总局公告2013年第75号）第三条规定，试点实施前已取得增值税一般纳税人资格并兼有应税服务的试点纳税人，不需要重新申请认定，由主管税务机关制作、送达《税务事项通知书》，告知纳税人。上述案例中，甲公司和丙公司均不需重新申请认定一般纳税人资格。但如果试点实施前未取得增值税一般纳税人资格，则要按照财税〔2013〕106号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（五）项对一般纳税人资格认定的规定，《试点实施办法》第三条规定的应税服务年销售额标准为500万元（含本数）。（作者：陈倩 谌祖江）