上篇文章带领大家学习了投资性房地产的概述，大家应该明确了哪些是投资性房地产，哪些不属于投资性房地产的核算范围，预热之后，接下来就要进入到实打实战中来了，下面就带领大家学习投资性房地产一节中非常重要的一个知识点“投资性房地产的取得”。
首先大家先来看一下投资性房地产核算应设置的会计科目。
（1）“投资性房地产”科目，核算企业采用“成本模式”计量的投资性房地产成本或采用“公允价值模式”计量投资性房地产的公允价值。
注意：采用公允价值模式计量的投资性房地产还应分别设置“成本”和“公允价值变动”明细科目。
（2）“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”科目，在采用成本模式计量时，可单独设置该科目。
此外，还可单独设置“投资性房地产减值准备”科目。
（3）“其他业务收入”和“其他业务成本”科目用以核算投资性房地产取得的租金收入、处置收入；计提的折旧或摊销、处置时结转的成本。
下面通过投资性房地产的三种取得方式来学习一下“投资性房地产的取得”。
（1）外购：外购按照取得时的实际成本进行初始计量；成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
（2）自建：由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成；包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。（与在建工程类似）
注意：
第一，建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建筑成本。
第二，建造完工达到预定可使用状态时，按照确定的成本计入“投资性房地产”科目。
（3）内部转换形成的投资性房地产
①企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产
企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应当按照该项存货在转换日的账面余额或公允价值，借记“投资性房地产”科目（后续计量采用成本模式下）或“投资性房地产——成本”科目（后续计量采用公允价值模式），按照其账面余额，贷记“开发产品”科目，按照其差额。贷记“资本公积——其他资本公积”科目（贷方差额情况下）或借记“公允价值变动损益”科目（借方余额情况下）。已计提存货跌价准备的，还应同时结转存货跌价准备。
第一，采用成本模式后续计量
借：投资性房地产
贷：开发产品
第二，采用公允价值模式后续计量
借：投资性房地产-成本
公允价值变动损益（亏损时）
贷：开发产品（账面余额）
资本公积-其他资本公积（盈利时）
防止操纵利润：亏损时计入公允价值变动损益、盈利时计入资本公积-其他资本公积的这种会计处理方法实际上把房地产企业操纵利润的大门给堵上了，比如说某房地产企业今年房子卖得不好，企图将没卖出去的房子转为投资性房地产从而增加本期利润，计入资本公积增加的是净资本，不增加当期利润，如果损失了，计入公允价值变动损益，减少当期利润。
②企业将自用建筑物转换为投资性房地产
企业将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应当按照其在转换日的原价、累计折旧等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产累计摊销”等科目；
或者按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按照已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目（贷方余额情况下）或借记“公允价值变动损益”科目（借方余额情况下）。已计提固定资产减值准备的，还应同时结转固定资产减值准备。
第一，采用成本模式后续计量
借：投资性房地产
累计折旧
贷：固定资产
第二，采用公允价值模式后续计量
注意：上图的账面价值=账面原值-累计折旧
下面通过一道例题来检查一下大家的学习效果。
【例题.多选题】2013年7月1日，甲公司将两年前购入自用的办公楼用于出租，该办公楼原值8 000万元，已提折旧300万元，该办公楼的公允价值为8 500万元，甲公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，在转换日的下列处理中正确的有（ ）。
A.应计入“投资性房地产-成本”借方7 700万元
B.应计入“投资性房地产-成本”借方8 500万元
C.应计入“资本公积”贷方800万元
D.应计入“公允价值变动损益”贷方800万元
正确答案：BC
答案解析：转换日应按公允价值计入“投资性房地产-成本”的借方，按办公楼的账面价值与公允价值的差额（收益）计入“资本公积”的贷方。
如果大家还有不明白的地方，可以好好听听杨闻萍老师精细条理的讲解。
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