首先大家来理解一下“投资性房地产”的概念。
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。大家试着理解一下。
下面大家来看一下投资性房地产的范围。
（1）已出租的土地使用权；
企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。
注意：
第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。
第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；企业取得的、准备增值后转让的土地使用权；
注意：
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。
（3）已出租的建筑物；企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。
注意：
出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物。
大家再来看一下“不属于投资性房地产”的范围。
（1）自用房地产；为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼、经营用土地等。
注意：
企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。
（2）作为存货的房地产；房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
大家要学会判断投资性房地产的特殊情况。
（1）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产。
（2）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。
（3）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。
最后来看一道例题来检验一下大家的学习效果。
【例题.多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（ ）。
A.房地产企业持有的待售商品房
B.以经营租赁方式出租的商用房
C.以经营租赁方式出租的土地使用权
D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
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答案解析：选项A属于存货；选项D企业没有所有权，不作为自有资产核算。
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