注评考试《资产评估》复习：应用举例

第五章　房地产评估

　　知识点二十八：应用举例

　　【例5－11】有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2 000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9 000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

　　【要求】估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。

　　[答疑编号6150050601]

　　（一）确定评估方法

　　现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估。

　　（二）计算楼价

　　提示：容积率＝建筑物面积/土地面积

　　楼价＝2 000×2.5×9 000＝45 000 000（元）

　　（三）计算建筑费和专业费

　　2 000×2.5×3 000（1＋10%）＝16 500 000

　　（四）计算利息

　　提示：建筑费和专业费在建设期内均匀投入，所以，计息期按照建设期的一半计算。

　　（五）计算销售费用和税费

　　销售费用＝45 000 000×2.5%＝1 125 000（元）

　　销售税费＝45 000 000×6.5%＝2925 000（元）

　　（六）计算利润

　　（地价＋16，500，000）×10%＝0.1×地价＋1，650，000

　　（七）求取地价

　　（八）评估结果

　　单位地价＝17 824 452/2 000＝8 912（元/平方米）

　　楼面地价＝8 912÷2.5＝17 824 452/（2 000×2.5）＝3 565（元/平方米）