2014注册资产评估师考试《资产评估》预习:市场法应用举例
第五章
知识点十八:应用举例
【教材例题5-8】有一待估宗地G需评估,现收集到与待估宗地条件类似的于2007年进行交易的6宗地,具体情况如下:
宗地 | 成交价 | 交易时间 | 交易情况 | 容积率 | 土地状况 |
A | 680 | 4月 | +1% | 1.3 | +1% |
B | 610 | 4月 | 0 | 1.1 | -1% |
C | 700 | 3月 | +5% | 1.4 | -2% |
D | 680 | 5月 | 0 | 1.0 | -1% |
E | 750 | 6月 | -1% | 1.6 | +2% |
F | 700 | 7月 | 0 | 1.3 | +1% |
G | 7月 | 0 | 1.1 | 0 |
上表中成交价的单位为:元/平方米。该城市2007年的地价指数表为:
时间 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 |
指数 | 100 | 103 | 107 | 110 | 108 | 107 | 112 | 109 | 111 | 108 | 109 | 113 |
另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在1-1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%;超过1.5时,超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正,都是案例宗地与被估宗地比较,表中负号表示案例条件比待估宗地产差,正号表示案例宗地条件优于被估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件,评估该宗地2007年7月的价值。
【正确答案】
1.建立容积率地价指数表。
容积率 | 1.0 | 1.1 | 1.2 | 1.3 | 1.4 | 1.5 | 1.6 |
地价指数 | 100 | 105 | 110 | 115 | 120 | 125=100+100*5%[(1.5-1)/0.1] | 128=125+100*3%[(1.6-1.5)/0.1] |
2.案例修正计算。
评估价值=参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数
以上数值结果单位均为(元/平方米)
3.评估结果案例D的值为异常值,应予剔除。
其他结果较为接近,取其平均值作为评估结果。
因此,待估宗地G的评估结果为:
(620+627+623+638+633)÷5=628(元/平方米)
提示:学习这里的时候大家同时对比学习第二章的【例2-7】
【例5.综合题】(2004年考题)有一待估宗地需评估,现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下:
宗地 | 成交价 | 交易时间 | 交易情况 | 区域因素 | 个别因素 |
A | 690 | 2001.8.1 | 0 | +2% | -1% |
B | 700 | 2000.8.1 | +7% | 0 | -2% |
C | 730 | 2002.8.1 | 0 | -3% | -1% |
D | 730 | 2003.8.1 | -5% | +3% | +8% |
上表中成交价的单位为:元/平方米,该城市地价指数如下表:
时间 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 |
指数 | 100 | 107 | 110 | 108 | 113 | 115 |
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格,负号表示低于正常交易价格,对于区域因素,个别因素的修正,都是案例宗地与待估宗地比较,表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差,正号表示案例宗地条件优于待估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件,回答下列问题:
1.为什么要进行交易情况修正?
2.在上述可比案例,已知有一个是收购邻近房地产,一个是急于出售,根据表中提供的信息,请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?
3.根据所提供条件,评估该宗土地2004年8月1日的价值。
(若需计算平均值,为简化计算,要求用算术平均值)
【正确答案】
1.房地产的自然和经济特性,决定了房地产市场不能成为完全竞争市场,而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上,房地产价格的形成往往具有个别性,因此运用市场法进行房地产评估,需要对选取的交易实例进行交易情况修正,将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除,使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂,主要有以下几种:
(1)有特殊利害关系的经济主体间的交易,如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间,通常都会以低于市价的价格进行交易;
(2)交易时有特别的动机,这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积,收买邻近的建筑用地,往往会使交易价格抬高。
(3)买方或卖方不了解市场行情,往往使房地产交易价格偏高或偏低。
(4)其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担,却转嫁给了卖方。
(5)特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
分析了交易情况的特殊性,就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正,即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。
2.案例修正计算
在上述可比案例中,C是收购邻近房地产,D是急于出售房地产。
3.评估结果
案例C的值为异常值,应予剔除。其他结果较为接近,取其平均值作为评估结果。
因此,待估宗地的评估值为:
(714.36+717.47+703)÷3=711.61(元/平方米)