房地产营改增：土地增值税何去何从

刘颖认为，应该从收入、调控以及土地增值税在整个税制结构中的地位来思考其定位与作用。不能指望它能取得多少财政收入；对整体宏观调控没产生多大影响；在税制性重复问题上，土地增值税的设计存在于增值税和营业税的结构之外，土地增值税增值额的计算与增值税的直接计算法相类似，但又有特殊性，可以在税制改革中和其他税种，如房地产税结合在一起考虑。土地增值税的改革不应片面强调对地方政府财政收入的影响，因为财政管理体制是可以变动的。

中央财经大学教授黄桦从税制改革、机理与征管三个方面看房地产税制，认为可以取消土地增值税。首先，从未来的税制改革角度看，应把现行的土地增值税合并到未来建筑、房地产业“营改增”过程中一并考虑。现行土地增值税开征的初衷是调节房地产市场，但从多年实践来看，土地增值税对房地产市场无论是价格还是供求的调节都没达到预期的制度效果。

其次，从税制改革机理角度看，税制改革是一个包括多个子系统相关税种综合调整的系统性改革。房地产企业从最开始的拿地、开发、销售到未来的保有环节，涉及多个税种。税务机关在土地增值税的征收过程中为了保证税源，采取预征的方式。这跟营业税类似，也可以说跟土地出让金类似。伴随着整个流转税改革，把土地增值税原来的税负因素并到建筑、房地产企业改成增值税是较合理而且便于操作的。

再次，在税收征管成本上，土地增值税以往的征收成本和纳税成本不论对税务机关还是企业来讲都很高。

短期内不会取消

一边是把土地增值税在未来的税改中进行合并的呼吁，一边则是短期内不会取消的判断。河南中兴税务师事务所律师陈俊岭认为，土地增值税相当于中石油、中石化的特别收益金，其实质是国家要将土地自然增值的那部分价值收走，因而与作为流转税的增值税理论基础完全不一样。把增值税税率提高，取消土地增值税的方法是不公平的。

在首都经济贸易大学教授张春平看来，开征土地增值税的初衷是增加财政收入，目前北京等大城市房地产商的利润仍然较为可观，从保证财政收入的原则出发，他认为取消土地增值税的可能性不大，“国家陆续对土地增值税推出政策，似乎有对其进行完善的意图。”

一些地方税务机关工作人员也表示，土地增值税短期内不会取消。河北省石家庄地税局税收政策处王军辉称，随着“营改增”的推进，地税系统缺少了营业税的收入，土地增值税、车船税和其他一些小税种的占比逐步提高，因此5年内不会取消土地增值税。况且，土地增值税在交易环节征收，虽是老百姓买单，但纳税人是开发商，可房地产税是对产权所有人即老百姓直接征收，两者不宜合并。

河南省地税局郑州新区流转税和财产行为税处处长秦权认为，土地增值税在房地产“营改增”之后短期内不会被取消，但亟待完善。比如，土地增值税清算中有些政策不清楚，导致不能轻易定义偷税；预征环节预征率太低，导致清算时可能出现大额的税款要缴纳，给企业造成困惑；土地增值税鉴证法律责任问题缺乏相关法律文件。

有专家指出，土地增值税的改革并不是自身的问题，是税制改革的一部分，政府需要通盘考虑，包括对流转税、所得税体系的综合考虑，中央与地方税权关系划分问题的考虑等。