2017中级经济师资格考试-房地产练习题及答案
2017年中级经济师资格考试时间是11月4日，下面是中级经济师资格考试-房地产科目的几道练习题及答案，供考生练习。
某开发公司购买一块空地，拟开发住宅小区。地价800万元一次付清，预计建设期为两年，第一年建设投资600万元，第二年建设投资1000万元，住宅总建筑面积为15000平方米。预计平均售价为2600元/平米；销售计划为：建设期第一、二年分别预售房屋的10％和20％，销售期第一、二年分别销售40％和30％，销售税、代理费等占销售收入的10％，基准收益率为10％。
1、该项目的净现金流量图是（ ）。
A、
B、
C、
D、
解析：本题考查现金流量图。本题首先要写出现金流量表，然后根据现金流量表画图。
销售总收入＝0.26×15000＝3900（万元）
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项目
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0
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1
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2
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3
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4
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现金流入（销售收入）
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390
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780
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1560
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1170
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现金流出
（土地及建设投资）
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800
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600
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1000
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现金流出（销售税费）
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39
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78
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156
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117
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净现金流
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－800
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－249
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－298
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1404
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1053
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根据表可以看出，D是正确的现金流量图。
如果时间紧张来不及写出现金流量表，还可以利用排除法。在投资项目中，只有土地费用是发生在第一年的年初，所以在零的位置上，其他费用均假设发生在期末，所以在0的位置上只能有土地费用800万元的流出。而AB项中0的位置上均无现金流，所以可以排除。正确答案只能在CD中选择。如果确实没有时间，只能进行猜测，但是排除了AB之后，猜测的覆盖率会提高一倍。
2、项目的静态投资回收期为（ ）。
A、2.14
B、2.96
C、3.16
D、3.30
解析：本题考查静态投资回收期。计算投资回收期，必须首先计算出累计净现金流量。
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项目
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0
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1
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2
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3
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4
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现金流入（销售收入）
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390
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780
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1560
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1170
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现金流出
（土地及建设投资）
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800
|
600
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1000
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现金流出（销售税费）
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39
|
78
|
156
|
117
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净现金流
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－800
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－249
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－298
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1404
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1053
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累计净现金流
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－800
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－1049
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－1347
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57
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1110
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静态投资回收期＝3－1＋1347/1404＝2.96。
3、该项目的财务净现值为（ ）万元。
A、471.18
B、501.42
C、574.14
D、798.45
解析：本题考查财务净现值。
4、判定该项目可行的依据可以是（ ）。
A、投资回收期大于零
B、财务净现值大于零
C、财务内部收益率大于零
D、财务内部收益率大于10％
解析：本题考查动态盈利性指标。判定项目可行的标准是：财务净现值大于等于零，或者财务内部收益率大于等于基准收益率。
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