2016中级经济师房地产备考：协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别

2016年中级经济师考试时间为11月5日，网校小编特整理了中级经济师房地产专业备考资料，希望对您备考2016年中级经济师考试有帮助！

协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别：

协议出让与招标、拍卖和挂牌出让有很多相近之处，如都是政府有偿供应建设用地使用权的重要方式，都要签订出让合同'受让人都要缴纳出让金'都要编制并公布出让计划。但是，协议出让与招标、拍卖和挂牌出让毕竟是两类不同的出让方式，存在下列区别：

（1）适用范围不同。《物权法》明确规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经菅性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。“21号令”第三条采取排除法确定了协议出让的适用范围，即只适用于除法律、行政法规、部门规章规定必须招标、拍卖和挂牌以外的情况，实践中主要是政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的项目。由此可见，按照公开、公平、公正的原则，招标拍卖挂牌方式是“一般”，而协议方式是“特殊”，招标、拍卖和挂牌出让的范围要比协议出让的范围大得多。

（2）出让金形成方式不同。协议出让是采取政府与土地使用者协商的方式，但招标、拍卖和挂牌要比协议出让更加公开、透明，更具竞争性，国家的土地资产收益更能得以体现。

（3）最低价确定的原则不同。“21号令”第五条规定：协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应缴纳的有关费用之和。有基准地价的，不得低于基准地价的70%.而《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）第十条规定市、县人民政府国土资源行政主菅部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。

协议出让与招标、拍卖和挂牌出让互相配合、互为补充，共同构筑了比较完善的有偿使用方式。随着土地使用制度改革的进一步深入和土地市场的完善，政府会越来越多地采取主动供地的方式，从长远来看，协议方式会逐渐减少。实际上，挂牌出让方式已经具备了协议出让方式的优点，同时也最大限度地避免了协议出让方式的不足。