2018年中级经济师房地产专业易错题点评（一）
2019年中级经济师的备考，易错题和易错知识点的掌握很重要，大多数的丢分不是因为题目太难，而是在容易错的地方栽了跟头。网校推出每日一练的免费在线测试系统，目的是让广大学员在2018年经济师备考的过程中，通过对经济师习题的练习，对相应科目的知识尤其是基础知识做到基本的了解和掌握。正保会计网校的小编整理并汇总了每周的经济师易错题，让各位考生能够更全面地掌握经济师重难点。
以下是：2018年中级经济师房地产专业易错题点评（一）
1、影响资金等效值的因素主要有（ ）。
A. 资金额的数量
B. 资金发生的时间
C. 利率（折现率）的大小
D. 计算方法的差异
E. 税率的大小
【正确答案】ABC
【点评】本题考查资金等效值的概念。影响资金等值的因素主要有资金额的数量、资金发生的时间、利率（或折现率）的大小。
2、项目在整个计算期内，使各计算时点净现金流量值累计等于零时的折现率，称为（ ）。
A. 投资利润率
B. 市场利率
C. 基准收益率
D. 财务内部收益率
【正确答案】 D
【点评】 本题考查财务内部收益率。财务内部收益率是指项目在整个计算期内，使各计算时点净现金流量值累计等于零时的折现率。
3、关于资金的时间价值，以下说法错误的是（ ）。
A. 资金的时间价值是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值
B. 也就是说不同时间发生的等额资金在价值上会有差别
C. 可以通过资金的时间价值对通货膨胀的损失作补偿
D. 人们的投机动机是资金时间价值产生的愿意之一
【正确答案】D
【点评】本题考查资金时间价值的概念。资金时间价值产生的原因是多方面的。从投资者的角度看，主要是基于以下方面：投资收益率、通货膨胀率、时间风险因素。
4、在出售型房地产开发投资项目的现金流出中，开发成本包括（ ）。
A. 管理销售费用
B. 勘察设计和前期工程费
C. 建筑安装工程费
D. 基础设施建设费
E. 公共配套设施建设费
【正确答案】BCDE
【点评】本题考查出售型房地产开发投资项目的现金流出。在出售型房地产开发投资项目的现金流出中，开发成本包括：勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费。
5、下列不确定性分析的类型中，只用于财务效益分析的是（ ）。
A. 风险分析
B. 敏感性分析
C. 盈亏平衡分析
D. 收入支出分析
【正确答案】C
【点评】本题考查房地产投资项目不确定性分析概述。盈亏平衡分析只用于财务效益分析，敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。
6、 某企业生产某种产品，年固定成本为300万元，单位产品的可变成本为120元，售价为240元，则其盈亏平衡点的销售收入为（ ）万元。
A. 2.5
B. 4
C. 400
D. 600
【正确答案】D
【点评】本题考查线性盈亏平衡分析方法。PQ＝F＋VQ，即240Q＝3000000＋120Q，得到Q＝25000。因此PQ＝240×25000＝600（万元）。
7、关于房地产投资的系统风险，以下叙述错误的是（ ）。
A. 利率上升会抑制房地产市场需求，导致房地产价格下降
B. 以固定租金方式出租房地产的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越小
C. 当市场内结构性过剩达到一定程度时，房地产投资者将面临严峻的房地产库存或积压、空置局面，导致资金占压严重
D. 房地产的不可移动性，使房地产投资者面临着政治风险
【正确答案】B
【点评】本题考查房地产投资风险的类型。以固定租金方式出租房地产的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
8、下列有关差额净现值法的使用的叙述，错误的是（ ）。
A. 首先要计算两个方案的净现金流量的差，然后分析差额净现值是否大于0
B. 若差额净现值大于0，表明投资大的方案优于投资小的方案
C. 若差额净现值小于0，表明投资大的方案优于投资小的方案
D. 当方案很多时，此方法比较烦琐
E. 差额净现值不仅能检验差额投资的效果，还能检验全部投资是否合理
【正确答案】CE
【点评】本题考查计算期相同的互斥型方案比选。若差额净现值大于0，表明投资大的方案优于投资小的方案，所以C说法错误。差额净现值只能用来检验差额投资的效果，或者说相对效果，不能检验全部投资是否合理，所以E说法错误。
9、 可行性研究报告的编制的大致步骤不包括（ ）。
A. 项目的租售计划及价格预测
B. 市场促销策略的选择
C. 项目资金筹措计划
D. 基本报表的编制及经济指标计算
【正确答案】 B
【点评】 本题考查房地产投资项目可行性研究报告编制的步骤。从一般逻辑关系看，可行性研究报告的编制大致按下列步骤进行：（1）资料的收集与整理统计；（2）项目规划方案的设计；（3）项目进度安排；（4）项目总投资费用估算；（5）项目的租售计划及价格预测；（6）项目资金筹措计划；（7）基本报表的编制及经济指标计算；（8）对经济评价指标的检验；（9）不确定性分析和风险分析；（10）可行性研究报告的结构设计；（11）可行性研究报告的编写。
10、在进行了房地产市场细分之后，就需要结合房地产开发项目对各细分市场进行分析和评价，目标市场应具备的条件有（ ）。
A. 目标市场应该有足够的需求量
B. 目标市场应是企业有能力进入的
C. 目标市场应保证企业的利润最大化
D. 目标市场应是进入退出无障碍的
E. 目标市场应是最有发展潜力的
【正确答案】AB
【点评】本题考查房地产市场细分。在进行了房地产市场细分之后，就需要结合房地产开发项目对各细分市场进行分析和评价，目标市场应具备的条件有：目标市场应有足够的需求量；目标市场应是企业有能力进入的。
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