2014年中级经济师考试财政税收精讲：契税
2014年中级经济师考试备考开始啦，网校经济师频道特别整理了中级经济师考试财政税收专业教材的重点考点，希望提前掌握，以备迎接2014年中级经济师考试！
二、契税
契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
销售不动产过程中：
销售方营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、所得税
购买方印花税、契税
【例题·多选题】某房地产公司销售一套别墅，房地产公司应缴纳的税收有( )。
A.营业税
B.增值税
C.城市维护建设税
D.消费税
E.契税
【正确答案】AC
【答案解析】房地产公司销售别墅，房地产公司应缴纳营业税和城市维护建设税。
(一)契税的纳税人和征税范围
1.纳税人(掌握)
境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人
2.征税范围(掌握)
契税的征税对象是发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。
具体包括：国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等。
(1)国有土地使用权出让
(2)土地使用权转让
包括以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权的转让。
2.征税范围(掌握)
(3)房屋买卖
下列情况，视同买卖房屋：
①以房屋抵债或实物交换房屋——由产权承受人按房屋现值缴纳契税
②以房产作为投资或作股权转让——由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税
以自有房屋作股权投入本人经营企业，免纳契税
③买房拆料或翻建新房，应照章征收契税
2.征税范围(掌握)
(4)房屋赠与——受赠人按规定缴纳契税
以获奖方式取得房屋产权的，应照章缴纳契税
(5)房屋交换
房屋产权交换，双方交换价值相等，免纳契税;
价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。
(6)企业改革中有关契税政策
(7)房屋附属设施有关契税政策
①对于承受与房屋相关的附属设施所有权或土地使用权的行为，按规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
②采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
③承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
【例题·多选题】(2007年)契税的征税范围包括( )。
A.国有土地使用权出让
B.以房屋抵债
C.农村集体土地承包经营权的转移
D.房屋买卖
E.以房产作为投资
【正确答案】ABDE
【答案解析】农村集体土地承包经营权的转让不属于契税的征收范围。
(二)契税的税率(熟悉)
幅度比例税率：3～5%
(三)契税的计税依据和应纳税额的计算(掌握)
情形计税依据
土地使用权出售、房屋买卖计税依据为成交价格
土地使用权赠与、房屋赠与由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定
土地使用权交换、房屋交换所交换的土地使用权、房屋的价格差额
出让国有土地使用权的承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益
已购公有住房经补交土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税
通过“招、拍、挂”程序承受土地使用权的按土地成交总价款计征契税，其中土地前期开发成本不得扣除
【例题·单选题】(2008年)下列关于契税计税依据的说法中，正确的是( )。
A.士地使用权出售的以评估价格为计税依据
B.土地使用权赠与的以市场价格为计税依据
C.土地使用权交换的以成交价格为计税依据
D.出让国有土地使用权的以重置价格为计税依据
【正确答案】B
【答案解析】土地使用权赠与、房屋赠与由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
2.应纳税额的计算
应纳税额=计税依据×税率
【例题1·单选题】(2009年)某公司2008年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。其中，第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值800万元，并向对方支付差额300万元;第二笔业务换出的房产价值600万元，换进的房产价值300万元，并收取差额300万元。已知当地人民政府规定的契税税率为3%，该公司上述两笔互换房产业务应缴纳契税( )万元。
A.0
B.9
C.18
D.33
【正确答案】B
【答案解析】应纳契税=300×3%=9万元。房屋交换，价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。
【例题2·单选题】(2011年)居民甲将一套价值100万元的住房与居民乙进行交换，并支付给居民乙差价款20万元，当地规定的契税税率为3%，居民甲需要缴纳契税( )万元。正保会计网校
A.0
B.0.6
C.3
D.3.6
【正确答案】B
【答案解析】本题考查契税的征税范围。房屋所有权交换，房屋交换价值不相等的，按照超出部分由支付差价方缴纳契税。居民甲需要缴纳契税=20×3%=0.6(万元)。
(四)契税的减免(熟悉)
1.契税减免的基本规定
(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税;
(2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税;
(3)因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情减免;
(4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免;
(5)承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税;
(6)经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属，免征契税。正保会计网校
2.财政部规定的其他减征、免征契税的项目
(1)对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购买成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税;
(2)对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税;
(3)婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。
【例题1·单选题】(2008年)下列情况中应征收契税的是( )。
A.企业破产清算期间，债权人承受破产企业土地房屋产权以抵债
B.企业改制成职工持股的股份有限公司且承受原企业土地
C.买房拆料或翻建新房
D.房屋产权交换，且交换价值相等
【正确答案】C
【答案解析】买房拆料或翻建新房应照章征收契税。正保会计网校
【例题2·单选题】(2012年)居民甲由于原有住房拆迁获得拆迁款60万元，后又重新购买一套新住房，房价为80万元，下列说法中，正确的是( )。(当地契税税率为3%)
A.居民甲不需缴纳契税
B.居民甲应缴纳契税1.8万元
C.居民甲应缴纳契税2.4万元
D.居民甲应缴纳契税0.6万元
【正确答案】D
【答案解析】本题考查契税的计算。获得拆迁补偿款的部分免征契税。成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税，居民甲需缴纳契税=(80-60)×3%=0.6(万元)。
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