各省辖市及苏州工业园区国家税务局、地方税务局，常熟市国家税务局、地方税务局，张家港保税区国家税务局，省国家税务局、地方税务局直属分局：

　　为进一步深化企业所得税纳税评估工作，逐步建立科学完善的评估指标体系和行业参数，全面提升我省企业所得税管理水平，经省国税局、省地税局研究决定，在全省范围内联合开展对房地产企业所得税纳税评估工作。具体要求通知如下：

　　一、纳税评估的对象：各类房地产开发经营企业。

　　二、纳税评估指标采集要求

　　1、样本抽取方法：各地可结合本地实际，选择财务核算健全、纳税信誉较好的企业作为样本企业，同时兼顾不同类型的楼盘。各单位样本总数不得低于10件，楼盘类型可按高档住宅、普通住宅及经济适用房分类。

　　2、数据采集年度：2002-2004年；

　　3、采集的数据必须是经过评估确认后的会计核算口径数据。

　　三、纳税评估的具体内容

　　除进行数据比对、分析、测算等实证分析外，还要对本企业下列情况进行分析，并据此对相关数据进行修正，力求指标数据的准确性。

　　1、应税营业额的确认是否正确、合理，营业收入是否包括各种价外费用；按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否包括在内；关联企业之间销售价格是否合理；

　　2、销售房产预收款（预收定金）是否单独核算；

　　3、各种房产出租收入是否计入收入总额；

　　4、房地产开发企业与其他企业合作开发房地产项目的，如开发合同或协议约定向合作各方分配开发产品的，是否按非货币交易的有关规定进行税务处理；如合同或协议约定分配项目利润的，房地产开发企业是否按税后利润进行分配；

　　5、是否存在以房抵债等视同销售行为；

　　6、车库等配套设施销售是否并入收入总额；

　　7、是否存在价格明显偏低而无正当理由现象；

　　8、开发产品的成本和费用的核算和扣除是否符合规定；

　　9、借款费用是否按规定计入开发成本和期间费用；

　　10、土地出让金是否按规定计入开发成本；

　　11、各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理，如何计提折旧的；

　　12、构成开发成本的各类支出的凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账。

　　四、实施步骤

　　1、房地产企业纳税评估工作于7月1日-12月31日进行，请各地做好评估前的方案设计、样本选择等准备工作。

　　2、各级国、地税局要加强协作，互通工作进展情况、存在问题以及下一步的工作重点，9月底前分别向省国、地税局报送一期工作简报。

　　3、省国税局、省地税局将对房地产行业纳税评估工作情况进行跟踪管理，并根据工作进展情况适时调整工作方案。各省辖市国、地税局在12月31日前应对纳税评估工作进行总结，总结内容包括房地产企业纳税评估工作的基本情况，房地产企业征管工作中存在的主要问题及其有针对性的管理的措施；本次评估给定的指标中哪些指标敏感度较强，除给定指标外，还有那些指标比较适合于房地产企业。除工作总结外，还应附报附表 1、附表2及1 件优秀案例。

　　附件：1、2002-2004年度房地产企业纳税评估指标采集表

　　2、企业所得税纳税评估统计汇总表

　　江苏省国家税务局
　　二○○五年六月七日

　　附注一：取数来源

　　1、资产总额（取自资产负债表）；

　　2、主营业务收入（取自利润表）；

　　3、其他业务收入（取自“其他业务收入”期末余额）；

　　4、计入开发成本的配套设施费用（取自“生产成本-配套设施” 期末余额）；

　　5、利息支出（“财务费用”借方合计数+计入“生产成本”的利息支出）；

　　6、计入成本的利息支出（取自“生产成本”-借款费用支出“科目）；

　　8、开发成本（取自“生产成本”期末余额）；

　　9、主营业务利润（取自利润表）；

　　10、利润总额（取自利润表）；

　　11、净利润（取自利润表）；

　　12、所有者权益（取自资产负债表）；

　　13、纳税调整后所得（评估确认后计算得出）；

　　14、应纳税所得额（评估确认后计算得出）；

　　15、应纳所得税（评估确认后计算得出）；

　　16、实际上缴所得税（评估确认后计算得出）。

　　附注二：指标公式

　　1、总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/（期初资产总额+期末资产总额）÷2

　　2、净资产报酬率=净利润/（期初所有者权益+期末所有者权益）÷2

　　3、主营业务利润率=主营业务利润/主营业务收入

　　4、所得税税收贡献率=应纳所得税额/主营业务收入

　　5、应税所得率=纳税调整后所得/（主营业务收入+其他业务收入）

　　6、成本中借款费用比重=计入成本的利息支出/利息支出

　　7、成本中配套设施比重=计入开发成本的配套设施费用/开发成本

　　8、主营业务利润变动率与主营业务收入变动率比值=（本年主营业务利润÷上年主营业务利润-1）/（本年主营业务收入÷上年主营业务收入-1）

　　9、所得税变动率与利润变动率比值=（本年应纳所得税额÷上年应纳所得税额-1）/（本年利润总额÷上年利润总额-1）

　　10、每平方米建筑成本=（支付给建筑企业的建筑成本或自建产品的建筑成本）/总建筑面积。