中级经济师考试《房地产专业知识与实务》预习讲义：房地产抵押贷款

　　一、房地产抵押贷款概述

　　中级经济师考试房地产抵押贷款是指借款人向贷款人借款时，为担保债务的履行，借款人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给贷款人，借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，贷款人有权就该房地产优先受偿。

　　在房地产抵押贷款中，下面几个要素经常遇到：

　　（1）最高贷款期限。

　　（2）提前还款的规定。

　　（3）还款方式。

　　（4）手续费。

　　（5）担保和保险。

　　（6）抵押率。

　　（7）贷款利率。

　　二、房地产抵押贷款市场的主要参与者

　　（一）贷款机构

　　（二）借款人

　　（三）担保和保险机构

　　（四）中介服务机构

　　三、固定利率抵押贷款

　　固定利率抵押贷款是指事先确定利率和分期付款方式的抵押贷款。

　　（一）等额还款抵押贷款

　　等额还款抵押贷款是指在整个贷款期内以固定利率和固定月付款额按月偿还贷款本息。

　　1．计算公式

　　2．贷款余额的计算

　　3．每月还款的构成

　　（二）等本金还款抵押贷款

　　等本金还款抵押贷款是指在贷款期内均匀地偿还本金，而每期按剩余本金余额和约定利率支付利息。

　　四、可变利率抵押贷款

　　五、住房公积金贷款

　　（一）住房公积金贷款的含义

　　住房公积金贷款是住房资金管理中心运用公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和离退休职工发放的优惠贷款，是以公积金作为资金来源的政策性较强的委托贷款。

　　（二）住房公积金贷款的程序

　　（三）个人住房组合贷款

　　个人住房组合贷款是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款。

　　（四）个人住房贷款举例

　　1．住房公积金贷款举例

　　2．个人住房组合贷款举例

　　六、抵押贷款的风险

　　（一）产权风险

　　产权风险是指因抵押房地产产权问题而产生的风险。

　　（二）偿付能力风险

　　偿付能力风险主要包括借款人还款能力风险和担保人偿付能力风险两种。

　　（三）贬值风险

　　（四）估价风险

　　（五）欺诈风险

　　（六）违约风险

　　（七）利率风险

　　（八）提前还款风险

　　（九）流动风险

　　（十）不可抗力风险